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　　三、我国房地产税收改良发起我国事一个地皮公有制下的成长中国度, 地皮和成本严重短缺是制约我国经济可一连成长的主因, 地皮资源设置与操作中存在的各种问题, 则加剧了这种稀缺状况。在此后较长的一个成长时期内, 房地财富作为我国百姓经济的支柱性财富担负着刺激需求与敦促供应的双重使命, 房地产税收调解应共同这一方针的实现。从我国房地产实践的总体环境和成长趋势出发, 房地产各环节税种配置和税负调解总体上应掌握以下几点一)提高房地产税收总体税负程度提高房地产税收总体税负程度, 把房地产税扶植为处所财税体系的主体税种, 不失为明智的选择。这种选择不只是须要的, 并且是现实可行性的。


　　 　　摘?? 要: 按照房地产经济学对付房地产的分类习惯, 房地产税收可以分为房地产取得、生意业务和保有三个环节配置。本文依次研究了各个环节的税收布置、税负程度及其效应, 提出了房地产各环节税种配置和税负调解偏向, 在此基本上, 本文提出了从头构建房地产税收体系的方案。
　　在房地产租赁行为中, 租赁方涉及到营业税、都市维护建树税、印花税、所得税、房产税、城镇地皮利用税以及教诲费附加共7个相关税费, 承租方涉及到印花税(拜见表3)。这一环节税收承担主要会合在出租方, 且名义税负较重(营业税、小我私家所得税20% 、房产税12% ) , 税负程度占到全部租赁收入的30% ?? 40% 。为此, 国度曾出台相关优惠政策, 低落了出租行为中的主要税种的税率程度(营业税3% 、小我私家所得税10%、房产税4% )。降税后, 小我私家出租衡宇的综合税负程度比本来大抵低落了五至六成。并且部门都市如上海、北京等, 还单独将小我私家住房出租的税率降为综合税率5%。
　　表2 房地产生意业务环节相关税收涉税环境转让方受让方房产税所得税印花税契?? 税营业税教诲费附加地皮增值税都市维护建树税城镇地皮利用税三)房地产保有环节税种配置与税负程度房地产保有环节又称房地产三级市场。一般而言, 房地产保有环节包罗房地产居住、租赁等多种环境。在房地产居住行为中, 现行税制设计的税种很是少, 主要有房产税和城镇地皮利用税, 名义税负程度明明偏低(房产税1. 2%、城镇地皮利用税0. 2?? 10元/平方米)且免税范畴极大, 如对付小我私家所有非营业用的房产免征房产税; 对付小我私家所有的居住衡宇及院落用地免征城镇地皮利用税等。这类优惠政策的拟定配景是国度低人为制度和福利房制度, 在这一背离下, 住房作为一种潜在福利, 由住民在人为以外以低付租费的方法得到。今朝为止, 房地产居住行为根基处于无税负状态。


　　表3 房地产租赁环节相关税收涉税环境租赁方承租房产税所得税印花税契?? 税营业税教诲费附加地皮增值税都市维护建树税城镇地皮利用税在衡宇租赁中存在着的一个重要问题是, 很多都市尤其是一些大中都市, 衡宇租赁环境很是普遍但相关税收收入却很是少。据相识, 今朝我国城镇每年新增人口955万人, 个中相当数量的住民不具备即时购房本领; 每年有269万对新婚佳偶, 尚有大学扩招等人群, 相当数量的人口都需要先租赁住房, 对租房的需求量相当大。如北京市现有成套住宅8 600万平方米, 加上一部门非成套住宅, 可用于出租的衡宇面积约1. 218亿平方米, 可能说衡宇总量的44% 都可以用来出租。
　　要害词: 房地产税收; 取得环节; 生意业务环节; 保有环节一、我国房地产税收近况作为国度调理宏观经济的重要手段, 房地产税收进入了房地产的各个环节, 其课税客体既包罗独立存在的地皮, 也包罗独立计税的衡宇, 还包罗衡宇与地皮的共生体, 凡是被称为房地产。今朝我国房地产税收体系中共有13个相关税种, 这些税种可分为两类: 一类是直接针对房地产而配置的税种, 详细包罗房产税、地皮增值税、城镇地皮利用税、耕地占用税、牢靠资产投资偏向调理税和契税; 另一类是与房地产有关的税种, 详细包罗营业税、三大所得税、印花税和都市维护建树税拜见表1)。



　　扩大契税征税范畴大幅度提高契税税率程度; 打消对房地产产权生意业务征收印花税的划定, 制止契税和印花税对房地产产权取得行为的反复课税。
　　二)房地产生意业务环节税种配置与税负程度房地产生意业务环节又称房地产二级市场①。我国的房地产税收会合在增量方面, 在房地产生意业务环节配置了大量的主要税种。一般而言, 房地产生意业务环节包罗房地产的转让、互换等多种环境。
　　房地产税收在差异环节的税种布置差异, 税负程度差异, 发生的效应也不沟通。

　　表4 全国地皮增值税收入局限( 1995?? 2004年) ( 单元: 亿元年份项目年1996年1997年1998 年1999 年2000年2001年2002年2003 年2004年地皮增值税年税收收入占全国当年税收收入的比重资料来历: 国度税务总局官方网站, ht tp: / /www. ch inatax. gov. cn, 2005 年12月1日; 地皮增值税占全国当年税收收入的比重是按照
　　其次, 房地产税基十分稳固, 税源充沛。作为社会财产的重要构成部门, 房地产具有为处所财务带来巨额税收收入的大概性。如2000年我京城市建成区面积2. 14万平方公里, 若每平方米每年征2元地皮利用税, 则地皮利用税可达428亿元; 都市衡宇面积70. 86亿平方米, 若衡宇代价每平方米按500元计较, 每年可征房产税达425亿元, 两项合计853亿元, 约占处所财务收入阁下。若采纳普遍征收、提高税率等步伐, 其比重会到达25%阁下, 再加上契税等, 房地产税收收入可达处所财务收入的30% 。


　　房地产生意业务环节的税收布置房地产生意业务环节配置企业所得税、小我私家所得税、营业税、城乡维护建树税、教诲税五个税种, 打消现行房产税、城镇地皮利用税、都市房地产税和地皮增值税。主要法子如下打消房产税、城镇地皮利用税和都市房地产税打消三税的原因, 是因为房产税与都市房地产税针对差异纳税人而反复配置, 房产税与城镇地皮利用税针对房和地而反复配置。从房产税与都市房地产税的干系看, 都市房地产税条例发布于20世纪50年月, 主要针对?? 三资??企业征收跟着企业所得税的改良步骤, 两税归并是早晚的事。从房产税与城镇地皮税的干系看, 在物质形态上, 房依地而建, 地为房之基, 房地难以疏散; 在代价形态上, 房价、地价之间往往难以支解且经常互含, 市场上的衡宇代价中或多或少地包括地皮的代价, 这在商品房中尤为突出。在税制设计上现行税收制度凭据房产和地皮工钱地分设税种对房产从价或从租计税, 对地皮从量计税, 对房产代价中所含地价既按代价征收了房产税, 又按衡宇所占地皮面积征收了地皮利用税。在房产税计税依据确定上, 若要工钱地剥离地皮的代价, 在实际征管中很难操纵; 若不剥离地皮的代价, 又明明不公道, 造成反复征税和税负不公。为此, 发起打消房产税、城镇地皮利用税和都市房地产税, 其成果由新设税种物业税取而代之。
　　打消地皮增值税地皮增值税仅在房地产生意业务时收取, 对地皮所有期间潜在的、动态的增值收入无法收取, 没有反应地价的常常变革, 没有将自然增值和人工投资改善增值区别开来, 没有思量通货膨胀和利钱因素对房地产开拓商利润的影响, 没能严格节制逃偷税现象, 因此, 现行地皮增值税实际税负程度极低, 税收收入局限过小(拜见表4)。将其打消后, 可适当减轻生意业务环节税负, 将征税环节后移同时由于税收收入较少, 对付中央财务亦不会发生太大影响①。

　　表1 我国现行房地产税收体系税种名称计税依据税率程度合用范畴营业税房地产转让收入房地产租赁收入5%, 优惠税率既涉内又涉外企业所得税所得额33% 涉表里商投资企业和外国企业所得税所得额企业所得税、3%处所所得税预提所得税涉外小我私家所得税房地产转让所得额房地产租赁所得额20%, 优惠税率既涉内又涉外城镇地皮利用税房产税实际占用地皮面积房产余值房产租金元/平方米优惠税率涉内说明: 牢靠资产投资偏向调理税已于2000年元月1日停征; 教诲费附加固然属于?? 费??, 但一直与都市维护建树税同时征收和打点; 房产税、城镇地皮利用税与都市房地产税属于反复配置税种, 个中房产税与城镇地皮利用税合用于内资企业和中国国民, 而都市房地产税则合用于外资企业和外籍国民。


　　首先, 房地产税源具有不变性和一连性。房地产具有利用恒久性、经久性等特性, 同时跟着经济的成长和都市的不绝扩张, 都市房地产数量将不绝增加, 从而担保房地产税源不变和一连的成长。以我京城市地皮为例, 1996年都市建成区面积2. 02 万平方公里, 1997 年达2. 08 万平方公里, 1998 年到达2. 14 万平方公里, 年递增率为都市衡宇面积也在不绝增长, 1996、1997、年别离为61. 13亿平方米、65. 5亿平方米、亿平方米, 年递增率为7. 7% 。因此, 在税率稳定的前提下, 房地产税收收入将随房地产数量的增加而不变增长。别的, 跟着社会出产力的成长, 人口的增加和都市的成长, 社会对房地产的需求将日趋增加, 但由于地皮是不行再生的稀缺资源, 地皮面积不行能随意增加, 相对付日益增长的需求, 房地产价值一定上涨。一般来讲, 税收是依据房地产代价计征的, 因此, 房地产税收有大概因税基的不绝扩大而增长。
　　二)房地产税收课税环节后移凭据征税环节的差异, 可分三个部门构建我国的房地产税收体系, 即房地产取得税类、房地产转让税类、房地产保有税类(拜见图1)。这一体系布置的前提条件是清费立税, 主要方针有三: 第一, 适当提高今朝总体税负程度; 第二, 征税环节后移, 大幅度提高房地产保有环节税负程度; 第三, 适当提高房地产取得环节税负, 适当减轻生意业务环节税负。为此, 需要新设、完善和打消部门房地产税种。
　　不只如此, 北京市对出租房的需求量也很大, 除浩瀚流感人口需要住房外, 跟着市场的活泼, 买房用来租赁投资的人也越来越多。同时北京每年要增加10万常住人口, 五六万对青年要构成新的家庭。别的, 北京1998年有2. 6 万套房、七八万人举办了拆迁, 据相识, 此后北京将在5年之内完成对危旧房的改革, 这些人在拆迁进程中都需要租房。可是, 这些大量的需求却形成了一个税收方面的庞大的隐形市场, 形成了租赁市场局限大而税收收入局限少的排场。阐明其原因, 不是由于税负程度配置过低, 而是由于税收征管难渡过大税务事恋人员无法逐门逐户排查出租衡宇环境纵然可以或许做到也很难判定其真伪, 使得衡宇出租进程中的税收根基处于流失状态, 造成实际税负程渡过低。很多大中都市住房出租依法到当局部分申报挂号纳税的不到30% , 有的都市只有一些都市一年傍边甚至只有几户、十几户出租户主动到税务部分申报挂号纳税。当大量的税收流失成为住民小我私家的收入时, 衡宇租赁市场形成了利润庞大的投资回报, 在需求客观存在的条件下, 一定吸引着更多的住民储备或社会闲散资金投资于衡宇租赁策划, 从而形成更大的税收裂痕, 使得房地产租赁环节的税收形同虚设。
　　在房地产生意业务行为中, 销售方涉及到营业税、都市维护建树税、所得税、地皮增值税、印花税以及教诲费附加共6个相关税费, 购置方涉及到印花税、契税2个税种(拜见表2)。从税负程度看, 营业税及其附加合用税率5. 5% 、地皮增值税、企业所得税33% , 房地产生意业务环节总体税负程度相当于销售收入或策划收入的23% 阁下名义税负程度明明侧重; 在房地产转让行为中, 购置方还需付出一些处所性的收费项目, 如地皮利用证费、衡宇所有权证费、商品房交易生意业务手续费等。别的, 由于房地产供应缺乏弹性而税收具有转嫁性, 一部门开拓阶段的税费通过转让行为而顺利地转嫁到购置方身上, 使得购置者必需支付高额价钱; 很多应由当局在财务预算中布置付出并通过利用者付费的方法慢慢收回投资本钱的民众产物, 也被摊入房价中由购置者通过购房一次性承担。因此可以说, 这一环节的税负程度相对最重。




　　房地产具有非单一出产的重叠税收环节, 在房地产行业的出产链条中, 同一产物的各类税收在差异环节中别离征收。凭据房地产经济学对房地产的分类习惯, 我们可以按照生意业务环节对付房地产税收从取得、生意业务和保有三个环节举办细分。
　　图1?? 我国房地产税收体系1. 房地产取得环节的税收布置房地产取得环节保存耕地占用税、契税两个税种, 但需对两种举办调解。主要法子如下提高耕地占用税税率鉴于现行耕地占用税从量计征, 既没有思量所占用耕地的质量品级, 也没有思量物价程度的变换, 使得占用好地与劣地的税额没有不同, 在经济成长和物价程度不绝上涨的前提下, 无法形成节省用地的机制, 发起团结地理位置、肥沃水平、单元面积常年收入、利用年限、出产潜力等因素对付耕地举办丈量, 公道确定计税依据; 大幅度提高耕地占用税现有税率程度, 尤其是提高经济特区、经济技能开拓区和经济发家地域的税率; 在企业所得税统一之后, 耕地占用税也应统一合用于外商投资企业和外籍小我私家。
　　二、我国房地产税种配置与税负程度近况一)房地产取得环节税种配置与税负程度房地产取得环节亦称房地产一级市场。今朝我国房地产开拓征用地皮环节中涉及到的税费项目相对较少, 但绝对数量较大, 开拓企业取得地皮时付出的税金主要有契税、耕地占用税; 另需付出地皮开拓费等相关用度, 税费合计约占房价的个中, 契税凭据最高税率5% 程度计较, 只占3. 75% 的比例, 耕地占用税实行定额征收, 所占比例更小。可见, 在房地产取得环节, 税费合计数额较大, 但从税费比例看, 费重税轻。从收益分享看, 在地皮征用进程中, 县、镇级当局可以或许得到地皮总收益52% 以上的收入, 县以上当局得到的收入, 把握地皮权的处所当局在地皮好处分派的博弈中处于优势职位, 处所当局与开拓企业均存在多征地的念头, 在现有税负程度下, 国度通过征税的方法无法起到限制征地的浸染。