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　　二、中国旅游目标地旅游房地产开拓模式一) 旅游房地产开拓与旅游目标地一连成长的干系综观中国旅游目标地旅游房地产开拓, 依据其成果的差异, 可以分为娱乐类旅游房地产开拓、参观类旅游房地产开拓、欢迎类旅游房地产开拓和景观型住宅区开拓4 种根基模式。娱乐类旅游房地产是旅游勾当开展的前提条件, 它在某种水平上是旅游目标地竞争力的根基担保。娱乐型旅游地旅游勾当的吸引力就是旅游设施的吸引力, 是担保旅游地具有区域旅游竞争力的条件; 参观类房地产是旅游目标地文化内在的浮现, 是构筑旅游地“文脉”的载体, 也是旅游地人文旅游资源的物化形式。同时拥有“地脉”
　　三是旅游景区娱乐房地产开拓。旅游景区娱乐是借助景区事恋人员和景区勾当设施给旅客提供的演出浏览和参加性勾当, 使旅客获得视觉及身心的愉悦, 按园地可以分为舞台类、广场类、村寨类、陌头类、活动类( 如大篷车歌舞) 及特有类( 如枪疆场、滑翔基地) 。如今朝在都市周边地域鼓起的“农家乐”
　　参考文献曹绘嶷. 论海南成长旅游房地产的可行性和须要性[ J] . 海南大学学报( 社科学版沈飞. 旅游房地产悄然起步[N ] . 中国策划报张奕. 旅游景观房产露头角[N ] . 解放日报巨鹏, 王学峰, 崔凤军. 景观房产研究?? 配景、近况与将来[ J] . 旅游学刊陈南江. 从“百艺盛会”、“欧洲之夜”谈旅游景区娱乐走向[ J] . 旅游学刊许峰. 会展旅游的观念内在与市场开拓[ J] . 旅游学刊保继刚, 楚义芳. 旅游地理学( 修订本) [ M] . 北京: 高档教诲出书社李明德. 鉴戒景区成长都市化[N] . 人民日报外洋版陈卫东. 区域旅游房地产开拓研究[ J] . 经济地理
　　三) 市场定位禁绝确, 项目建树反复性大房地产项目开拓进程项目中对旅旅客源市场缺乏充实的观测和论证, 市场定位禁绝确。如珠江三角洲一个县级市的三星级宾馆就有200 多家, 更有一家刚开张的饭馆, 连每个便槽上都安装了液晶屏幕的小电视机。
　　参观类旅游房地产包罗汗青遗迹、博物馆、宗教修建、符号性景观修建、汗青修复性修建等。




　　仅仅把旅游房地产领略为度假为目标是单方面的主题公园( 如深圳俊丽中华) 是旅游房产, 而它主要成果是参观旅游而不是度假。因此, 旅游房地产是以旅游为目标, 以旅游资源( 包罗自然景区和人造景区) 为卖点, 以房地产开拓为营销方法, 房产开拓全部或部门实现了旅游成果的房地产。



　　二) 类型旅游房地产开拓思路统筹筹划房地产开拓要走筹划式成长阶梯。要严格执行筹划, 而且要在更大旅游区域内统筹筹划, 冲破行政区旅游经济制约。将旅游房地产的开拓经济效益与景区生态情况掩护、文化生态优化、掘客旅游资源、打造拳头品牌相团结, 实现经济效益与社会效益、情况效益三统一。张家界开拓筹划是1990 年做的, 凭据5 年修编一次的划定, 1995 年就该拿出新的具体开拓掩护筹划。由于迟迟没有新的筹划, 给各类违章修建留下了空间。大量宾馆店肆自己以及带来的污染, 粉碎了张家界景区的“完整性”和“真实性”。景区被中外旅客喻为“天上的市井”




　　一、旅游房地产观念界定旅游房地产开始的符号是1964 年法国阿尔卑斯山地域的别墅度假村, 它首次回收了分时销售的方法招揽客户, 随后这种方法在瑞士和欧洲其他国度流传开来。70 年月分时销售引进美国后, 房产商在销售中引入“时权”观念, 刺激了消费者购置, 并成长成为当前在西欧风行的“假期互换系统”
　　只思量观景结果, 忽视了自身对情况景观的严重影响, 不得不拆除。


　　精确定位制止同一旅游目标地在财富与项目布局上的类似, 项目开拓要综合思量地皮、人口、农副特产、风俗、文化、人文、情况等因素, 环绕所饰演脚色与成果方针, 整合到开拓项目中去, 扶植奇特优势。差异旅游目标地的房地产开拓也要制止同构和反复, 应做到优势互补。如瑞安团体将上海特有的传统石库门旧里弄与布满现代感的新修建群融为一体, 以“新旧团结、中西融合”的海派文化为基调, 建设了占地3 万平方米( 修建面积约6 万平方米) 的上海新天地。新天地是一个具上海汗青文化风采的都会旅游景点, 也是一个集国际程度的餐饮、购物、演艺等成果的时尚、休闲文化娱乐中心。
　　痛定思痛, 2000 年代武陵源景区开始举办新的筹划编修。




　　景观型房地产是指在景区范畴内操作旅游开拓带来级差地租进级而开拓的房地产, 其主要销售工具是景区内地住民。
　　一) 旅游房地产开拓的影响因素旅游房地产开拓与其他范例房地产一样, 受宏观的政治经济形势、当局的房地产成长政策、旅游目标地经济特点等因素影响, 但作为与旅游业密切相关的房地产开拓, 旅游房地产开拓有几个因素需要着重思量, 陈卫东把这些因素归结为旅游者的空间行为、旅游地的生命周期和旅游地的自然社会文化景观等。

　　汗青遗迹、宗教修建、汗青修复性修建等人文旅游资源, 如陕西周原、玄门胜地武当山、古镇周庄等其房地产开拓一般是环绕汗青和宗教内容展开, 为旅游参观处事, 开拓时既要思量恒久形成的文脉, 又要保持和周围情况的调和, 一般资金需求量大且占用期长, 但能取得精采的社会效益, 从久远看也有好的经济效益。



　　二) 景区人工化、贸易化、都市化现象严重, 自然风光遭到粉碎由于开拓项目过多强调经济效益, 而忽视社会效益和生态效益, 景区人工化、贸易化、都市化等“三化”现象严重, 使得景区自然度、美感度和灵感度下降, 自然生态系统遭到空前粉碎, 某些景区正蜕变为吃喝玩乐的游乐场。如泰安提出要“把岱顶建成热闹不凡的天上都市”
　　会展旅游通过举行各类范例的博览会、生意业务会、招商会, 吸引旅客举办洽谈商业、参观旅游、技能相助、信息相同、人员互访和文化交换, 发动会展中心、饭馆、购物、餐饮等房地财富成长。当前, 在会展旅游地选择方面正泛起出多元化趋向。在多半会举行种种大型会展勾当的同时, 有许多会展勾当正向中小都市转移, 个中可以思量的因素为价值、交通、慢慢改进的处事设施。因此, 会展旅游房地产市场开拓是多层面的, 而竞争也将越发充实。
　　但跟着主题公园开拓, 边沿地域有成长为卫星城或新城中心的大概。
　　二是公园房地产开拓。公园是都市中供公家游览、抚玩、娱乐等的园林。早期的公园主要是园林式公园。20 世纪中期以来, 公园成果逐渐完善, 综合类公园逐渐形成公园造景和娱乐两大分区, 其造景部门凡是是乔灌木和亭台楼阁的交织漫衍。娱乐部门则搜集了旱冰场、舞厅、影剧院、儿童游乐场、现代举动场、体育举动场等现代设施。偏重于某一非凡娱乐成果的专类公园如儿童乐土、动物园、植物园、体育公园、眷念性公园也大量涌现。差异范例公园房地产开拓和营销模式也各不沟通。

　　 　　要害词] 旅游目标地; 旅游房地产; 开拓模式摘　要] 旅游房地产是指以旅游为目标的房地产开拓、营销模式, 开拓项目全部或部门实现了旅游的成果。房地财富和旅游业均是中国百姓经济的新增长点, 旅游业迅猛成长, 对房地财富带来强烈关联效应。今朝中国旅游房地产开拓大抵有四种模式: 一是娱乐类旅游房地产开拓; 二是参观类旅游房地产开拓; 三是欢迎类旅游房地产开拓; 四是景观型住宅区开拓, 其相应的区位具有明明的空间分异特征。区域旅游业成长所敦促的旅游房地产开拓泛起一些亟待办理的问题, 如项目缺乏筹划; 景区都市化带来的生态情况粉碎等。类型旅游房地产开拓, 是维系旅游景区的自然属性和可一连成长的重要途径。
　　景区内开拓精力文化成果、景区外建树旅游基地的开拓阶梯, 使景区房地产设施可以或许和景区协调成长, 而不是景区走向都市化。
　　目标地娱乐旅游包罗主题公园娱乐勾当、公园娱乐勾当( 主题公园以外的公园) 和旅游景区娱乐勾当等旅游项目。相应的房地产开拓主要有以下范例一是主题公园房地产开拓。小型主题公园开拓对旅客不组成单独吸引力, 往往隶属于一个大型公园或旅游区内, 如北京动物园内的西游记宫等。大型主题公园开拓具有高投资、高风险和成片占用地皮特点需要复杂客流来维持正常营运和收回本钱, 要求在宏观选址上必需是经济发家的多半会和特多半会, 微观上则选择用地限制较小、地价自制的都市边沿地域。

　　统一打点、严格法律旅游涉及旅游、文化、林业、宗教、城建、房产等部分等, 职责不清、多头打点、交错打点现象突出, 因此应成立起适应市场经济要求的打点体制, 僵持市场化运作。如湖北黄麻起义和鄂豫皖苏区革命义士陵园陵园中红安革命博物馆和董必武眷念馆由文物局打点, 黄麻起义眷念馆、鄂豫皖苏区眷念馆和李先念眷念馆由民政局打点, 两个单元在打点和门票收入分派上都存在抵牾, 应成立统一打点和运作机制。

　　欢迎类旅游房地产开拓欢迎类旅游房地产开拓是市场主导型模式, 其成长必需有必然的旅客基数, 所依托都市经济条件好市民消费条理较高, 度假旅游市场发家, 交通便利以及完善的配套处事与设施等。开拓区位是具有开拓度假旅游的资源基本或具有奇特的资源条件( 如温泉等) 的区域。一般需要景区统筹筹划再投资建树, 不能因建树而粉碎景观。
　　欢迎类旅游房地产包罗旅游度假村、旅游旅馆、旅游餐饮设施、旅游交通设施( 停车场、售票厅等) 、会展旅游设施和RBD( 都市游憩贸易区) 中的欢迎设施等。
　　跟着景区开拓, 景区周围基本设施逐渐完善, 也形成必然数量和局限的财富集聚, 促进了地址地的地价升值和房地产开拓。仍以深圳华侨城为例, 1988 光阴侨城多层衡宇售价只有深圳中心商务区( CBD) 罗湖的65. 8%, 但到1991 年俊丽中华开业后, 华侨城售价为罗湖区的92. 3% , 1992 年根基持平, 为罗湖区的98. 2% , 房地产成为华侨城的支柱财富之一。
　　强调主体参加性和脚色置换性, 旅客通过自身的身心投入获得放松、愉悦, 其房地产开拓应强调交通的便利性利便旅客参加等。
　　开拓项目缺少特色, 受时髦、风行的市场影响, 项目建树反复性大, 出格表示在人文景观项目上, 各地一哄而上, 造成直接竞争, 挥霍资金。设计、施工不足精美, 设施类似缺乏新意, 主题内容开拓浮浅, 难以吸引旅客。好比不少处所一哄而上的“西游记宫”之类人造景观, 由于缺少文化蕴含, 加之建造粗劣, 热闹一阵后便门可罗雀。



　　使旅游房地产获得了迅速成长。本日遍布世界各地的分时度假旅馆、高尔夫度假村、山地度假村等, 将旅游房地产推向了飞腾。
　　二) 中国旅游目标地旅游房地产开拓模式娱乐类旅游房地产开拓娱乐类旅游房地产开拓是市场主导型模式, 其成长取决于旅游地的区域人口、宏观经济成长条件与潜力、都市要地非农人口比例、区域人均收入、市场消费预期等因素, 还受到旅游者的乐趣、喜好和迁移等因素的制约。由于旅客的迁移和喜好没有牢靠的名目具有不确定性和随意性, 房地产开拓具有随机特征因此, 开拓前的市场观测是精确定位的须要前提。开拓区域主要是具有便利的交通与地理位置的都市化地域, 如都市公园、都市游憩带等。
　　连系国教科文组织称其“像是一个都市郊区的植物园或公园”

　　制止景区都市化景区都市化问题要详细问题详细阐明, 对单一成果的旅游都市( 如五大连池) 或旅游促进都市化区域如深圳华侨城) , 景区都市化是可行的; 而对付文化型、民族特色型的旅游景区、旅游古镇类的旅游景区、汗青文假名城、自然掩护区、自然风物型景区, 景区内有序和能节制的房地产开拓是须要的, 但开拓不能超出景区公道容量。要走“景内游, 景外住”
　　三、旅游房地产开拓呈现的问题区域旅游业成长敦促了我国旅游目标地房地产兴旺, 但颠末十几年错位超载开拓, 使景区旅游房地产开拓呈现了一些亟待办理的问题, 详细表示如下一) 缺乏筹划, 造成房地产项目和景观不协调旅游目标地房地产开拓缺乏筹划, 宏观上表示为房地产开拓没有从更大旅游地区空间思量问题, 各地各不相谋, 存在明明行政区旅游经济现象。微观上表示为景区内房地产开拓缺少可行性研究, 率领主观意志倾向性权重比例大, 项目开拓主观随意性强, 选址和局限简直定缺少依据, 建树呈无序状态, 房地产开拓和景区景观不协调。如江苏周庄、山西平遥、云南丽江、安徽宏村等著名景区里, 都插花新建了不少配套的房地产处事设施, 这些新修建在格调、体量、成果等方面很难与原本的老修建融合, 从而粉碎了原本俭朴、单纯、恬淡、怡然的自然意境和野趣韵味。南京紫金山最岑岭头陀岭的“观景台”
　　四) 情况容量超载, 景区情况污染严重很多旅游目标地房地产开拓较少思量情况容量致使开拓超出情况承载本领, 对组成资源吸引力的景观要素及情况质量造成粉碎。房地产开拓造成的景区污染包罗两个方面: 一方面是能源污染、情况污染, 包罗大气污染、水污染, 另一方面指的是废弃物污染。如桂林漓江、浙江天目溪和张家界茅岩河, 兴建了不少利便游人的以船埠为主体的修建群, 这些设施所发生的大量垃圾、废水、分泌物、直接造成水体污染。


　　都市游憩贸易区) 中的欢迎设施包罗住宿、购物、交通等设施。RBD 区位经常抉择于自然的或汗青的景点, 或一个汗青区域内。旅游点是影响最重要的气力, 并不必然位于都市中心区, 由此能得到更多相对低廉的地皮。
　　四、类型旅游房地产开拓, 维系旅游景区可一连成长类型旅游房地产开拓, 是维系旅游景区的自然属性和可一连成长的重要途径。详细做法是: 在充实思量影响旅游目标地旅游房地产开拓影响因素的基本上, 对项目开拓举办统筹筹划、精确定位、统一筹划、严格法律, 并制止呈现景区都市化。
　　旅游业与房地财富都是第三财富中附加值高、关联性很强的财富, 现今已成为我国百姓经济的新增长点。旅游业成长能遍及发动第三财富其他部分成长房地财富也受到旅游业成长的牵行动用。表示在: 一方面, 大批房地产建树项目自己就是旅游参观和度假用的宾馆、旅馆、度假村和娱乐设施等, 另一方面, 一些房地产建树项目也是直接或间接为旅游处事, 如会展中心。房地财富作为百姓经济基本财富和支柱财富, 能促进旅游等其他第三财富的繁荣成长。旅游业和房地财富的融合成长就形成了旅游房地产, 旅游房地产的鼓起, 既是我国房地财富适应竞争情况、拓展市场空间的功效, 也是我国旅游业成长成熟的产品。

　　严格法律, 果断杜绝违法修建的发生, 是类型旅游房地产市场的治本法子。而今朝的状况是立法滞后, 无法可依, 一些处所当局拿开拓区的政策, 来套景区房地产开拓, 导致错位的粉碎性开拓。


　　参观类房地产开拓参观类房地产开拓多具有非盈利性特点, 属当局主导型模式。其成长受制于先天文化传承、汗青、非凡地区等条件, 一般投资庞大, 投资主体为当局或相关的宗教集体等, 不适合大局限新建, 往往要凭据修旧如旧的原则“修复”。参观塔范例修建多附有其他成果, 甚至以其他成果为主, 如上海东方明珠就是以广播电视发射为主, 旅游是其附加成果。参观类房地产一般可以形本钱地的符号性修建。
　　博物馆建树区位一般在较多半会可能重要汗青遗迹地址地, 公益性强, 能取得精采社会效益, 大多为当局投资兴建。


　　我国对旅游房地产的观念表明不统一。较量风行的概念认为: 旅游房地产是指以旅游度假为目标的房地产开拓、营销模式, 开拓项目全部或部门实现了旅游成果。尚有些人注重旅游房地产的情况依托特性认为旅游房地产必需依托周边富厚的旅游资源( 包罗自然景区、人造景区) , 因此又把旅游房地产称为“旅游景观房产”。旅游房地产又称景观房产, 景观房产是在房产开拓进程中以景观为卖点的房产修建, 由于旅游的开拓多伴有开拓区地价的升值。



　　旅游度假村、旅游旅馆、旅游餐饮设施是指开拓商操作旅游区优越的自然条件和地理位置而开拓的具有投资回报的度假、住宿和餐饮等房地产项目。度假村和旅馆可回收分时销售的营销方法, 即将旅游设施一按时期内的所有权出售给旅游者, 使旅游者可以或许以较低的价值得到高等享受, 同时, 旅游设施策划者也通过必然的会员费回笼资金, 用局限策划的方法低落本钱。也可回收“旅游+ 投资”的产权旅馆营销模式, 产权旅馆是开拓商将旅馆的每个单元支解出售给投资人, 投资人再将客房委托旅馆打点公司同意出租策划获取年度客房利润分红, 同时得到旅馆打点公司赠送的一按时期的免费入住权。“产权旅馆+ 分时度假”是旅游房产新模式, 两者团结既满意了投资者不变的租金回报, 同时也满意了租赁客对旅馆的利用并可在整个系统内互换利用, 发生“闲暇时出租, 旅游时自用”的结果。中国海内分时度假和产权旅馆开拓较晚, 20 世纪90 年月初, 北京、海南、河北等地呈现这种旅游房地产开拓方法, 经济效益精采。

　　景观型住宅区开拓景观型住宅区开拓受地价因素影响较大, 是旅游房地产开拓的成熟模式, 属于区位主导型模式, 一般与大型游乐场、大型游憩场合、大块水面等相依托。项目开拓对旅游景区的粉碎性大, 分成借景式开拓和构景式开拓。促进景观型住宅区开拓的因素有: 内地住民住房需求量大, 住民消费布局改变, 住民住房需求景观化等。

　　中国开拓主题公园从20 世纪80 年月初兴建游乐场开始, 但真正取得显著影响和庞大经济效益的是年月末以深圳华侨城为代表, 先后投资18 亿元建树了以仿古文化、民族文化、世界文化、娱乐为主题的俊丽中华、中国风俗文化村、世界之窗和欢悦谷等四大主题公园, 形成面积近5 平方公里, 富有精采景观和生态情况的文化旅游区, 发动了周边房地产的大幅升值。今朝, 华侨城前期主题公园的投资已悉数收回。


　　自然旅游资源) 和“文脉”的旅游地具有双重吸引力, 就更具一连成长的潜力, 同时也在必然水平上扩大区域旅游情况容量; 欢迎类旅游房地产是旅游目标地留住旅客的根基条件, 是旅游地一连成长的基础前提, 也是旅游地耽误旅客停留时间、提高旅游消费条理的条件; 景观型住宅区是形成旅游地人气的前提, 是旅游地一连改进旅游情况的动力, 同时可发动旅游景区级差地租的进级, 提高旅游景区条理, 晋升旅游景区的品位, 以此吸引更多投资, 促进旅游地进一步开拓。

　　符号性景观修建指专门为旅游成果而建的房地产, 如参观塔、景观雕塑等。符号性景观要与景区总体上协调一致, 开拓区位一般是景区内视野开阔、交通便利并处于景区主轴线景观的节点上。
　　“把风光的泰山, 改革成经济的泰山。”泰山被改革为山下泰安城上山, 山上岱顶闹市盖顶, 尚有中天门小市, 1 条公路和3 条索道联成的贸易山。黄山也在焦点英华地段, 大兴土木, 在山顶开拓星级宾馆, 饭馆、职工宿舍、商店等, 为了办理山上人饮水问题, 还在景区建了水库、蓄水池等。1998 年代, 连系国教科文组织对武陵源举办第一次监测时指出“武陵源的自然遗产已经像个被围困的孤岛, 范围于深耕细作的农业和迅速成长的旅游业的范畴内, 其都市化对自然界正在发生越来越大的影响。武陵源此刻是一个旅游设施泛滥的世界自然遗产景区。”到年底, 武陵源景区欢迎设施修建面积达36 万平方千米, 个中违章修建面积5. 7 万平方千米。1999 年武陵源开始拆除违章修建, 至2002 年武陵源共拆除景区衡宇修建面积约21. 6 万平方千米, 造成庞大挥霍、资源的粉碎和严重的社会斗嘴。