然后，用地选址。由于近况村域范畴自己存在用地犯科则，漫衍零星的问题；而且筹划后的部门阶梯、铁路、高压走廊、市政设施等节制用地对地皮支解也造成部门用地的零星犯科则现象，这与都市用地的整体开拓是存在抵牾的。因此，在筹划选址的时候，只管选择地块较完整的用地作为开拓用地，零星地块作为还建住宅用地，财富用地应团结还建用地部署，且应充实操作琐屑地块。可与周边其他单元用地举办等量置换，实在无法利用，先节制为绿化用地。
高新区内“城中村”地皮的产权归集团所有，在开拓进程中，当局可以征用作为农夫出产资料的农用地，但难以征用作为糊口资料的宅基地，开拓商也就无法参与“城中村”的整体性改革开拓，而只能留给村民分手地举办粗放式开拓。跟着高新区开拓的不绝深入，区内“城中村”建树用地的无序缭乱开拓使得拆迁改革事情陷入举步维艰的排场。（节选）
在快速都市化历程中，已往处于市郊的农村被慢慢纳入了城区的范畴，并为都市建成区所困绕形成了“城中村”。“城中村”村民的糊口方法固然受都市糊口影响，但仍保持了传统的糊口和来往习惯。跟着都市的成长，其所泛起出来的抵牾日益突出。改革“城中村”成为推进都市化历程、建树现代化都市、营造精采都市成长情况的急切需要。
益阳国度高新技能财富开拓区（简称益阳高高新区）位于湖南省中北部，益阳市中心城区（已纳入长株潭都会区范畴）的南部，主要包罗向阳财富园、东部财富园、谢林港镇，作为益阳市3其中心城区之一。2002年，经省人民当局核准创立省级高新区；2011年，经国务院同意进级为国度高新技能财富开拓区，成为湖南省第四个国度级高新区。跟着益阳高新区建成区范畴不绝向外扩张，以基本设施建树为先导的开拓模式使得很多行政村逐渐被都市阶梯和都市建树用地所围，形成了浩瀚“城中村”（图1），在地皮操作、建树、景观、筹划打点、社区文化等方面表示出强烈的城乡差别及抵牾，具有明明城乡二元布局。
其次，局限预测。按照近况数据，核算享受还建政策的人口及住户，并团结筹划环境预留相应的市政公用设施用地后再核实地皮存量。在此基本上按政谋划定逐户统计出需还建、补足、赔偿和拆迁的修建面积和财富用地局限等，为下一步的筹划用地机关奠基基本。
2.2益阳“城中村”改革政策理会
3.3地皮产权制约高新区建树步骤
高新区内“城中村”的地皮资源由于缺乏统一的筹划和打点，形成地皮占有率高、操作率低、产出率低的恶性轮回，与高新区建树的高投入、高产出形成了光鲜比拟。另一方面，高新区内“城中村”的地皮区位条件相对优越，地皮的产权属于村集团所有，优越的区位条件和相对低廉的地皮价值使“城中村”中不类型的房地产二级市场活泼，导致由筹划和基本设施改进而使地皮升值的部门国有地皮资产的流失。
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3.1地皮操作粗放，国有资产流失
高新区内“城中村”现有的基本设施是与本来低密度的修建和低密度的人口相适应的，此刻由于部门市民和大量外来人口的入住，小企业的创办，造成基本设施严重不敷，超负荷运转，且“城中村”部门村民私搭乱建现象严重，缺乏强有力的筹划建树打点机构，粉碎了高新区整体景观结果。
2 益阳高新区“城中村”近况
3.2民众设施匮乏，情况问题严重
由于益阳高新区近几年都市化历程加速，原有“城中村”与高新区开拓的抵牾日益凸显，主要表示在以下几个方面：
“城中村”改革计分别为4个步调。
针对“城中村”改革事情，益阳市当局以都市总体筹划和地皮操作总体筹划为指导，充实更换村集团经济组织和社会气力参加改革的努力性，确定向阳财富园的“域中村”为近期改革重点，僵持统一政策、分类指导、统一筹划、分步实施的原则，保障村集团经济组织、村民和相关权利人的正当权益，担保地皮市场康健有序的成长。按照以上原则，
跟着2007年底长株潭都市群正式被国度发改委核准为“两型社会”国度试验区，益阳高新区的建树步骤逐渐加速，都市空间的迅速拓展不行制止的面对“城中村”改革的压力。
首先，近况观测，明晰村集团资产和地皮权属环境。资产评估的功效经村民集会会议承认和当局相关部分确认后，再举办综合改革筹划的体例，其功效作为“城中村”改革筹划体例中种种用地选址和机关的直接依据；其次，对现有住户及人口逐人逐户举办观测与核实，确保近况数据的真实性。
益阳高新区范畴内共有51个“城中村”，漫衍呈明明的圈层理论特性，按照其地理位置、地皮操作等因素大抵分为以下三种范例。城缘型“域中村”是指“城中村”建树用地范畴已与城镇建成区交界，位于城镇近期建树用地增长界线内，或部门用地已被征用、而且近期将全部纳入城镇建树用地范畴的“城中村”；域中型是指“城中村”建树用职位于城镇建成区，主体部门位于城镇建树用地空间增长界线内，已纳入城镇总体筹划范畴的“城中村”；域郊型是指今朝“城中村”建树用地范畴与城镇建成区还未交界，或位于城镇将来建树用地空间增长界线内，并已纳入城镇总体筹划范畴的“城中村”。（如表1）
最后，方案落实。在筹划用地选址之后，对还建用地建树本钱和开拓用地收益举办资金均衡测算，验证“城中村”改革的可行性，同时为了担保综合筹划方案的可操纵性，对落实的建树用地体例意向性具体筹划方案，并举办核实。在各区当局、市区“城中村”综合改革专班及筹划部分中举办多次接头、协调综合筹划方案，力图在方案拟定阶段就统一思想，以利于落实。
益阳高新区“城中村”改革面对的问题
2.1益阳高新区“城中村”漫衍近况
