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　　从微观角度上讲, 房地产价值是由市场上的需求和供应确定的。凡是需求可以分为消费需求、投资需求和投机需求。消费需求是指人们为了自住而购置住房所激发的需求。凡是与人们的收入、财产, 以及该地域的人口增长等因素有关。投资需求是指购置屋子出租, 期望从租金收入中得到回报的需求。假如租金的回报率低于利率, 人们会将钱币资金存入银行, 而不举办投资。投机需求是指购置屋子但愿通过房价的变换, 交易屋子, 赚取差价, 获取收益。假如市场存在太过的投机行为, 房地产价值将会在快速增长的同时开始酝酿泡沫, 而泡沫最终老是要破灭的。
　　二) 房地产投资的利率弹性图7 暗示房地产投资额的利率弹性, 可以看出利率对房地产投资有负的影响, 但其绝对值在不绝减小, 变换的幅度也较量大, 从最初的- 01 42 变革到- 01 09 阁下, 这意味着利率每上升房地产投资将下降01 42% ) 01 09% , 同时也说明利率对房地产的浸染在不绝减小。利率弹性在样本区间也有明明的布局变革, 其对房地产的影响可以从两方面思量房地产产物作为投资品, 低利率对其投资及信贷局限有刺激浸染。因为利率作为投资的时机本钱, 一方面, 低落利率, 投资的本钱较小, 利钱支出也较量低; 另一方面, 假如投资房地产的收益率高于利率可能其他投资品的收益率, 按照资源设置的道理, 资金会从低收益率的项目流向高收益率的项目。
　　跟着房地财富在百姓经济中的职位不绝提高, 房地产周期与经济周期之间的互动性越来越明明, 因此, 从宏观上掌握房地产投资和经济周期之间的彼此干系, 显得尤为重要。图1 给出了1992 ) 2004 年房地产投资的增长率和GDP 的增长率②。从图中可以看到, 在我国经济的转轨进程中, 房地产投资和经济增长保持较强的相关性, 相干系数为01 81, 同时也显示出房地财富先行于经济增长。作为先导性财富, 各行各业的简朴再出产和扩大再出产均受到房地产成长的影响。另一个特点是房地产投资的颠簸幅度明明比经济周期的颠簸幅度大, 1993年房地产投资完成额的增长率为1241 9% , 同年经济的增速为131 5%, 房地产投资增长近10倍地高于经济增长。
　　在1999年4季度) 2004年1季度, 房地产价值低于平衡价值, 这主要是受亚洲金融危机的影响, 我国经济以致全球经济成长都较量迟钝, 别的周边部门国度的房地产市场受到亚洲金融危机的攻击, 呈现差异水平的泡沫割裂。因此, 受各类因素的影响, 我国的房地产价值低于平衡价值。
　　今朝海内关于房地财富康健一连成长的接头大大都是定性的, 操作计量经济模子阐明房地财富成长和经济增长干系较量少。针对这方面的研究, 较量有代表性的主要有: 杨帆等①依据马克思的地租理论和索罗斯的市场非平衡观, 对中国房地产近况举办权衡, 认为中国房地产泡沫已经发生, 并以极快的速度成长; 刘莉亚、苏毅②测算了上海房地产价值的公道程度, 并阐明白上海房地产价值泛起的失调水平及原因; 皮舜、武康平①操作Granger 检讨, 发来岁间我国区域房地产市场的成长与经济增长之间存在着双向因果干系; 郑思齐、刘洪玉②也是操作Grang er 检讨, 发明与其他投资对比, 修建投资对经济的短期影响更强一些, 这表白房地产投资是我国经济短期颠簸的重要因素; 沈悦、刘洪玉③对中国14 个都市住宅价值与经济根基面的干系举办了阐明, 认为经济根基面临住宅价值程度的表明存在显著的都市影响特征, 并且年今后经济根基面临住宅价值的表明本领产生了显著的变革。王金明、高铁梅④操作变参数模子对我国房地产市场的需求与供应函数举办了动态阐明, 认为收入是影响需求的主要因素, 房价是影响供应的主要因素, 因此将房地产价值节制在公道的范畴是担保房地产成长的基础前提。






　　二) 成立房地产价值的协整方程本文按照Hendry 从一般到非凡的建模理论, 先成立最一般的模子, 综合思量各类影响房地产价值的因素, 然后慢慢剔除明明不显著的变量, 将模子约化为一个变量和参数都很节俭的模子, 最后对模子举办检讨, 并对方程举办协整检讨, 以制止传统经济计量模子中存在的伪回归问题。按照经济理论和数据可得性, 本文选择商品房销售价值( P, 元/ 平方米) 代表房地产价值作为被表明变量、海内出产总值( GDP) 、五年期贷款利率( R) 、钱币供给量( M1 ) 、城镇住民可支配收入( IR) 等指标作为表明变量, 操作1995 年1 季度) 2005 年3 季度的数据成立如下的协整方程由于( 1) 式存在序列相关, 操作AR ( 2) 模子举办批改, 批改后颠末LM 检讨, 表白不存在序列相关。并对残差et 举办单元根检讨, 功效是平稳的, 说明房地产价值与上述主要经济变量之间存在恒久的平衡干系。
　　一) 房地产投资的产出弹性图6 暗示B1t 的变革纪律, 即GDP 每增加一个百分点, 会使得房地产投资完成额变革B1t 个百分点。从图中可以看到房地产投资额的产出弹性有两个特点富有弹性, 其弹性变换的范畴在11 35 ) 11 65 之间。这说明前一期GDP 每增加1% , 将导致本期房地产投资增加11 35% ) 11 65% , 从而说明GDP 的变革是影响房地产投资的重要因素。它对房地财富的影响可以从两方面思量: 一方面GDP 增加, 引起人们收入程度的提高, 在消费支出布局稳定的环境下, 用于住宅消费绝对量会增加。另一方面, GDP 增加, 会引起社会总体投资程度提高, 这样就使得对家产用房、办公楼宇等的需求增加。
　　个中B1t 、B2t 和B3 t 别离反应了房地产投资完成额对GDP、贷款利率和海内贷款变革的敏感水平即代表弹性的巨细, 其跟着经济布局的变革而差异, 下面阐明房地产投资的产出弹性( B1t ) 、利率弹性( B2t ) 和贷款弹性(B3 t ) , 并给出它们的动态变革图。





　　三、宏观经济对房地产投资的动态影响在我国经济体制改良进程中, 房地财富的改良和转轨起步较量晚。1998 年7 月国务院宣布了《关于进一步深化城镇住宅制度改良, 加速住房建树的通知》, 通知要求1998 年下半年遏制住房的实物分派, 慢慢实现住房分派钱币化, 成立和完善以经济实用房为主的多条理城镇住房供给体系, 符号着我国新的房改阶段的开始。为了刻画我国房地财富成长的动态进程, 本文操作1998 年1 季度) 2005 年3 季度的数据, 成立关于房地产投资实际完成额( REI) 、GDP、五年期金融机构贷款利率( R) 和房地产开拓投成今年资金来历中的海内贷款( L) 的变参数模子。

　　从( 1) 式可以看出, GDP 每增加1% , 房地产价值上升01 54% ; 城镇住民收入每上升房地产价值上升01 51%。而钱币供给量和利率对房地产价值的影响是负向的, 钱币供给量每增加1%, 房地产价值下降01 42%。
　　三) 房地产平衡价值及其颠簸阐明为了获得平衡的房地产价值, 需要操作经济根基面各因素的恒久趋势来刻画。本文回收滤波获得各指标的恒久趋势( 用上标hp 暗示) , 从头结构雷同方程( 1) 的房地产平衡价值方程图3 房地产价值P ( 实线) 和平衡价值PE ( 虚线) 图4 房地产价值偏离房地产平衡价值的水平按照方程( 3) 右端的经济根基面变量可以获得房地产平衡价值, 记为PE ( 图3) , 并计较出房地产价值偏离其平衡价值的水平① ( 图4) 。
　　图1 房地产投资实际完成额增长率( 实线, 左坐标) 图2 住民消费价值指数( 虚线和GDP 增长率( 虚线, 右坐标) 和房地产销售价值指数( 实线图2 对1998 年1 季度) 2005 年2 季度房地产销售价值指数( 上年同期为100) 和住民消费价值指数( 上年同期为100) 举办了较量。通过较量可以发明: 我国住民消费价值指数的增长率年在- 2% ) 2% 之间浮动, 仅在2004 年1 季度今后有小幅上扬。可是房地产销售价值指数的增长率在1999 年2 季度到达谷底今后, 却一连增长, 到2004 年4 季度其增长率到达。同期, 全国有9 都市房价同比涨幅高出10% , 个中, 青岛同比上涨191 8% , 南京济南131 7% , 杭州131 4% , 沈阳121 0%, 成都111 4% , 宁波111 1%, 上海重庆101 3% 。从图中还可以看到, 当局2004 年的宏观经济调控已初现成效, 两种价值指数在年均呈现差异幅度的下降。

　　为了研究现阶段我国房地财富的快速增长是否公道, 和我国经济成长是否协调, 本文回收停止2005 年3 季度的数据, 对房地产市场与百姓经济之间的互动干系举办实证阐明, 为正确阐明房地产市场与经济增长之间的协调成长干系提供科学的依据。
　　因此, 房地产的成长和经济增长是息息相关的, 经济的成长程度和增长速度抉择或制约着房地财富的成长程度。所以要担保房地财富康健一连成长, 首先要担保百姓经济的平稳成长。



　　 　　本文操作协整阐明和H- P 滤波, 计较了房地产平衡价值程度, 以及房地产价值偏离平衡价值的颠簸状态, 得出结论: 我国房地产市场价值的偏离只是受部门地域的影响, 即存在/ 局部泡沫0。

　　综上所述, 我国房地产市场价值的偏离只是受部门地域的影响, 即存在/ 局部泡沫0。因此, 当局应该采纳区别看待的宏观调控政策, 担保房地产市场的调和成长。
　　可是近几年, 房地产投资及房地产价值的上涨速度, 明明高于经济和住民收入、消费的增长速度, 因此, 关于房地产投资是否过热, 房地产市场是否存在泡沫, 从2004 年以来在经济理论界的争论较量剧烈, 至今仍没定论。

　　为了进一步刻画房地产市场与宏观经济之间的互动干系, 本文成立了变参数模子和向量自回归模子, 功效表白: 在连年来两者之间互动干系有一个布局性的变革, 由于利率缺乏弹性, 通过利率来调控房地产市场, 成效不大, 可是信贷局限的变革对房地产投资有较大的影响。脉冲响应函数的功效表白: 房地产投资的攻击对经济增长具有恒久影响, 并且对相关行业的拉行动用也较量大。

　　从宏观经济条理上阐明, 一国的经济增长意味着该国经济勾当本领的扩大, 一方面增加了对贸易用房的需求; 另一方面, 跟着经济的增长, 住民收入增加, 从而增加了对住宅用房的需求。同时经济的增长一定陪伴着城镇化历程的加速, 这些最终引起对房地产需求的增加。

　　从图3 和图4 可以看出, 1996 年和1999 年房地产价值较量靠近平衡程度。在1996 ) 2005年期间房地产价值简陋经验了两次高于平衡价值和一次低于平衡价值的阶段。高于平衡价值的阶段别离为: 1996 年3 季度) 1999 年3 季度, 2004 年2 季度) 2005 年3 季度。高于平衡价值的第一阶段是由于我国房地产市场冲破多年的福利分房, 实行钱币化分房, 商品房分派开始市场化, 恒久积存的消费需求释放出来, 使得市场上的需求增多, 从而使得房地产价值上涨。高于平衡价值的第二阶段与整个宏观经济的成长是相一致的, 由于经济形势成长好, 人们对将来的收入和前景预期乐观, 一定会刺激房地产市场的需求, 而房地产市场供应的滞后性, 一定导致房地产价值高于平衡价值。2004 年由于投资的过热以及各地当局为建政绩工程, 争上项目, 使得房地产价值开始高于平衡价值, 并一路攀升, 最大偏离水平到达3%。2005 年1 季度在当局各项宏观政策的调控下开始回落, 可是仍然高于平衡价值。因此, 可以说今朝我国房地产市场存在必然的泡沫身分。
　　模子的详细形式如下①中国社会科学 2006 年第3 期① 由于变参数模子回收极大似然要领和卡尔曼滤波要领预计未知参数, 所以权衡系数是否显著回收正态漫衍的Z- 统计量。括号内的为系数向量最后元素的Z- 统计量。
　　二、房地产平衡价值及其颠簸阐明一) 影响房地产价值各因素的理论阐明房地产不只是一种消费品和出产要素, 照旧一种投资品。它和有价证券、钱币资金一起组成住民持有的主要资产。作为投资品的非凡性, 使得房地产价值像金融资产一样, 会呈现猛烈的颠簸。



　　房地产市场的康健不变, 不只仅是一个行业的成长问题, 更干系到国计民生、黎民福利。
　　图6 房地产投资完成额的产出弹性(B1t ) 图7 房地产投资完成额的利率弹性房地产投资的产出弹性在样本区间明明表示为两种不变状态, 2000 年1 季度) 2001 年季度弹性约莫在11 55 阁下颠簸, 2002 年3 季度) 2005 年3 季度弹性约莫在11 35 阁下颠簸年表示为显著的下降趋势。这说明房地产投资和GDP 之间产生了明明的布局变革。造成这种现象的主要原因是: 第一, 在这期间我国房地产市场慢慢走向市场化, 房地产投资进入了理性成长0 期, 应对经济攻击的机动性越来越高。第二, 当局对房地产的调控也从直接过问变为间接的调控, 并且当局用于房地产投资的国度预算内资金所占的比重在逐年下降。因此对房地产的影响一连下降, 最终趋于另一种稳态。第三, 我国在2001 年10 月插手更多外资的进入对房地产的成长形成必然的攻击。
　　研究房地财富成长是否康健, 凡是的要领是思量房地产价值的增长是否切合人们的糊口程度( 收入房价比) 、是否与经济成长相协调。理论上讲, 房地财富的价值与反应经济成长程度的各项宏观经济指标应保持恒久的平衡干系。因此, 本文将从协整理论出发, 研究宏观经济的变换对房地产价值的影响。
　　要害词 房地产投资 房地产平衡价值 变参数模子 向量自回归模子一、引 言房地财富作为新兴的财富, 对我国的经济成长起着举足轻重的浸染。1998 年, 我国当局提出将住宅建树成长成为新的经济增长点, 加大了城镇住房制度的改良力度。因此, 一方面以住宅建树为主的房地财富, 在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了努力的浸染; 另一方面, 房地财富的快速成长, 也得益于百姓经济一连快速的增长、住民可支配收入的提高以及城镇化历程的加速。2004 年, 房地产投资完成额为131581 3 亿元, 同比增长281 1%, 经济增长中房地产开拓投资拉动部门到达了21 70% , 孝敬率达281 5%① 。这显示出我国房地财富的发达生长已经为百姓经济快速成长提供了强有力的保障和支撑, 已成为我国百姓经济的支柱财富, 而且房地财富作为支柱财富, 财富链长、关联度大, 能直接或间接发动多个上下游财富的成长, 尤其是糊口资料消费品的增长。
　　在1995 ) 2003 年的9 年里, 我国经济保持了不变的增长, GDP 平均增长率为81 5% , 而房地产投资的平均增长率为161 4% , 靠近平均经济增长率的两倍。尤其是近几年来我国房地产市场根基保持了/ 购销两旺、价值一连上升0 的名堂, 个中约莫65% ) 70% 的房地产投资完成额由住宅投资组成, 而住宅的80% ) 90% 是由住民小我私家来购置的, 住民成为房地财富的主要消费者之一。因此, 房地产作为社会出产和人们糊口的根基要素, 它的成长速度同时也应和住民收入、消费的增长速度相匹配。


　　四) 我国房地产市场存在局部泡沫图5 全国、北京、上海的商品房销售价值( 元/ 平方米上述仅从全国的角度出发, 思量了房地产价值的变换。图5给出1999 ) 2004年全国、北京和上海的商品房销售价值。从图中可以看出全国的平均价值一直处于上升进程, 北京的价值在平稳中略有下降, 但上海房地产价值与全国价值的变换趋势一样, 一直处于快速上升状态, 并且, 从2002年开始斜率明明增大, 即各年价值增幅明明增加。这说明北京的房地产市场已经较量成熟, 房地产价值也日益趋于公道, 但上海的房地产存在泡沫。