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　　一、美国的房地产投资信托房地产投资信托的观念发源于)> 世纪’
　　高现金回报房地产投资信托的投资方针是既得到不变的当前收入，又获得富有潜力的成本增值，因而被投资界誉为“全面收益型” K%@()+ "’
　　抵制通货膨胀作为"#$% 代价基本的房地产，具有很强的保值成果。一方面，通货膨胀来姑且物价上扬，房地产品业的代价更是升值得很快，以房地产品业为资产基本的"#$% 股票代价也会随之上升；另一方面，在通货膨胀时期，%&’( 的收益程度也会比平时高，可以或许在必然水平上抵销通货膨胀的浸染。因此，房地产投资信托是一种很好的保值类投资东西。
　　成立房地产投资信托基金对付促进房地财富的进一步成长是具有重要的现实意义的，但由于今朝我国所处的劈头市场经济成长情况，市场经济体系尚未十分完善，假如基金在实际的运作进程中没有精确掌握其内涵的策划理念和成立精采的运作和打点体制，最终只能是另一个“圈钱”举动，既损害了投资者好处，也阻碍了房地财富的康健成长，如前几年遍及投资于房地产的“老基金”!就是前车之鉴，由于定位恍惚，缺乏明晰的成长偏向，加上信托干系和组织布局不类型，缺乏有效的责任约束机制，很多“老基金”举办房地产炒作，或购置不上市畅通的企业法人股，可能将资金高息拆借出去等等，最终导致被清理。因此成立类型和有效的运作模式是引入房地产投资信托并担保其稳步成长的根基担保。
　　要害词：房地产信托基金房地产投资信托基金（），是从事房地产交易、开拓、打点等策划勾当的投资信托公司。详细而言，是由房地产投资信托基金公司果真刊行收益凭证7 如基金单元、基金股份等8 ，将投资者的不等额出资搜集成必然局限的信托资产，交由专门的投资打点机构加以打点，得到收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。!"#$. 实际上是由专业人员打点的房地产类的荟萃伙金投资打算（）。跟着海内金融市场逐渐走向成熟，信托产物一定会以公募形式，即房地产投资信托基金举办刊行，其融资局限会大大提高，资金运用形式将会是多样的。
　　美国的房地产信托是关闭式的，可以在二级市场畅通，其流程图如图)。




　　（一）组织模式资金来历警惕国际履历，我国房地产投资基金的资金来历应以当局资金为引导， 社会资金为主导，尽大概更换海表里各方面的气力。今朝，海内住民储备余额己高出!% 万亿，再加上保险基金、养老基金等机构投资者及其他投资的民间成本已形成了一个复杂的潜在成本市场。因此，通过房地产投资基金这种方法，可以将其转化为有效的投资，敦促房地财富的成长。由于当前房地产建树傍边，经济合用房占有重要职位， 所以，当局资金的参与也是必不行少的。



　　基金局限、期限与召募方法跟着房地财富的成长，项目投资的局限越来越大，基金局限过小就难以满意投资组合的要求，不能有效地低落风险。同时，由于当局引导的一部门房地产投资基金还需支持经济合用房建树的需求，这部门投资利润低，基金局限太小也会影响到整体的资金回报率。但中国信托投资礼貌定一个信托的刊行份数不得高出份，假使刊行$ 万元一份的信托凭证，份才融到%### 万元。思量到刊行份额的限制，可以将信托设计成可赎回形式，&’() 打点层在必然条件下收回部门小额凭证，从头刊行更大面额的凭证，从而扩充融资局限。另一种方案是由同一家&’() 在同时或差异时间刊行多个信托打算，每只信托打算用于某一个房产生意业务项目标全部或部门融资需求，这样一个&’() 所能运用的总体资金局限照旧可以很大的。房地产投资基金局限需要按照成长的需求举办公道的设定。思量到房地产建树周期长的特点，房地产投资基金的期限设定应以%# 年阁下为佳；其召募方法应采纳果真召募的形式，果真召募要颠末金融主管构造的严格审查，类型运作并按划定举办信息披露，确保投资者的好处。

　　投资。美国"#$%& 与9LME-- 的收益率较量如图, 所示。

　　二、我国房地产投资信托基金的模式构建我国现有信托产物与%&’(: 有很大的不同，它们还只是一种不成熟的、低级的、过渡的金融产物，无法通过投资组合的形式来有效分手投资风险（见表!）。

　　（四）约束机制组织形式的殽杂性法令对%&’( 的组织形式划定的较为机动，可以是信托组织、公司，也可以是未注册集体。从信托性质来看，房地产投资信托可以分为+,%&’


　　见表!。
　　活动性强由于大都"#$% 像其他股票一样，能在证券生意业务所上市生意业务。与传统的以所有权为目标房地产投资对比，"#$%& 具有相当高的活动性。
　　图) 房地产投资信托基金模式流程图（二）种类房地产投资信托可以按其投资业务、投资工具及信托性质等区分为差异的种别。


　　雷同，只是要求%&’( 必需是上市公司。




　　市场代价的不变性权衡某一投资东西市场代价颠簸性的指标是系数!。从"#$% 成长最成熟的美国市场来看，在!SU, V ,--- 年中，"#$%& 的系数平均为。也就是说Q "#$%& 的颠簸性只及的-. EB #。正因为"#$% 的颠簸性很小，其价值程度、资产总量及代价自己的变换也不会有很大的变革，对那些不擅于策划股票等金融资产且对将来现金支出又不确定的人们来说，投资"#$% 才是一个较量抱负的选择。

　　年月的美国。颠末)?? 多年的变迁，在美国的成长也最成熟。
　　税收优惠’( 可以得到有利的税收报酬，制止了双重纳税1 房地产信托的投资项目不属于应税工业，且免去公司税项> 。
　　按投资工具的物业范例分类年以前，房地产投资信托的投资只范围于有限的几种物业范譬喻公寓、写字楼、旅馆等；!SST 年今后，房地产投资信托有了很大的成长，其投资工具的范畴日益扩展。迄今为止、险些所有的物业范譬喻公寓、超市、贸易中心、写字楼、零售中心、家产物业、旅馆等，都有相应的"#$% 与之对应。在各类房地财富的投资中，零售业、住宅、家产2 办公地产的投资占绝大部门，总计高出总投资的UT/ 。


　　（三）房地产投资信托的特征面向中小投资者由于"#$%& 将投资者的资金荟萃起来投资于房地产，一般中小投资者纵然没有大量成本也可以用很少的钱参加房地财富的投资。
　　组织形式及业务范畴财富投资基金按组织形式可以分为契约型的和公司型（见图! 和图+）两种。契约型财富投资基金是依据必然的信托契约组织起来的署理投资行为；公司型财富投资基金是依公司法创立的以盈利为目标的投资公司。
　　’(:>最早呈现于)$$! 年，是指房地产公司和私人业主将本身的物业以股份兑换而不是出售的方法纳入%&’( 中1就像覆盖在%&’( 的伞下>? 从而制止付出因出售物业得到成本收益的所得税。凡是，+,%&’( 并不拥有物业、它所拥有的只是一种合资节制权，而-./0%&’(，在布局上与+,%&’

　　和--./0%&’(。+,%&’
　　有效地分手风险和投资组合打点在沟通的宏观经济情况变革下，差异投资项目标收益会有差异的回响。房地产投资信托为分手风险， 举办资产多样化投资组合打点，使本身的投资涵盖的物业种类足够富厚，漫衍的区域足够辽阔，从而担保本身的投资更安详。



　　（一）成长汗青美国房地产投资信托发端于)>@? 年的《房地产投资信托法7!"#$ *;/8 》。A? 多年来6 经验了抽芽、兴旺、消灭、苏醒和快速成长五个阶段。近)? 年来，房地产投资信托泛起出日益增长的势头（见图)），市值从)>>? 年的’B 亿美元增长到C??C 年的CCAC 亿美元!。近几年，在利率一连走低的环境下，房地产投资信托一枝独秀。房地产投资信托的股价一直升值，年分红可高于指数股的平均值，年回报率平均可达阁下。
　　（二）房地产投资信托基金的运作从美国&’()- 的运作履历看，投资偏向明晰、业务清晰、运作类型是房地产投资信托运作的根基原则，对付这个原则我们也应该同样遵循。在设计我国的房地产投资信托运作体系时，应在以下四个方面加以严格类型资产组成主要从两个方面举办类型，一个是开拓性资产与策划性资产的比例，由于我国今朝开拓市场合占的比重仍然较大，因此应答允房地产投资信托举办开拓项目标投资，但比例不能高出策划性资产, 第二个方面是权益资产与债权资产的比例，由于我国信用体系的相对单薄，因此应严格节制债权资产的比重，以节制风险。
　　按投资业务分类凭据投资业务的差异，房地产投资信托大抵可分为三大类：!资产类K#R3*(;N 信托：投资并拥有房地产；主要收入来历于房地产的租金；#房地产贷款类KF@4(A)A’N 信托：投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券KFG9N ，其主要收入来历是抵押贷款的利钱收入；$殽杂信托： 同时策划上述两种形式的业务。据统计，"#$%& 中的绝大部门是从事资产类投资。


　　房地产投资基金采纳何种组织形式，要害在于谁更适合基金成长的详细环境。笔者认为在起步阶段，其风险节制尤为重要，成长契约型房地产投资基金具有较大优势。一是契约型基金比公司型基金能更好地掩护投资者好处，由于不具备法人资格，一般不通过向银行借钱来扩大基金局限，风险节制在预见的范畴内, 二是中国今朝尚缺少有关的机构投资者和合资人，这使得公司型基金的成立难以找到须要的提倡人。陪伴着中国金融市场的成长，以及相关法令和禁锢体系的健全，可以思量警惕美国的运作模式，成立公司型的房地产投资基金，由信托投资公司组织房地产投资信托基金的提倡，并委托证券公司或银行向社会果真刊行受益凭证，将所召募资金交由专业房地产公司举办独立运作。


　　资产布局的严格性美王法令对%&’( 的工业性质、资产运用、收入布局、收益分派作了原则性的划定，从而对其业务性质做出了强制性约定。如对股东人数与持股份额方面予以限制，以防备股份过于会合；其筹集资金的大部门须投向房地产方面的业务，@AB以上的资产由房地产、抵押单据、现金和当局债券构成；@AB的收入须来历于房地产租金收入、包管贷款利钱收入、房地产销售收入、%&’( 企业分红等，每年$AB以上的收益须以分红形式分派给股东。
　　我国现有的投资基金全部是证券投资基金!，而属于财富基金的房地产投资基金由于财富基金法迟迟不能出台，还处于禁区。但可以预见，房地产信托基金的涌现已为时不远"。

　　 　　内容概要：本文在参考和警惕美国!"#$% 运作履历的基本上，团结我国房地财富、房地产融资状况和法令制度的近况，对房地产投资信托基金在设立和运作方面的一些问题作劈头的探讨和构思。