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　　　　摘要：房地产行业对经济成长的重要浸染不行忽视。连年国度不绝出台一系列调控法子担保房地产行业康健成长，关于房地产企业的房土两税，现行政策尚有待明晰。文章总结阐明白房土两税征管难点，着重明晰了应对法子，对提高房地产行业的征管质效起到了敦促浸染。
　　（一）城镇地皮利用税纳税义务产生与截至时间鉴定
　　二、关于房土两税的阐明和发起
　　1.地下车库产权归属界定问题，有三种景象：
　　（二）房产税的计税依据问题
　　按照《关于房产税若干详细问题的表明和暂行划定》（财税地字[1986]第8号）划定，自建衡宇，自建成次月起缴纳房产税。委托施工企业建树的衡宇，从治理验收手续次月起缴纳房产税：在治理验收手续前已利用的，自利用次月起缴纳房产税。
　　一、今朝房土两税的常见疑难问题
　　要害词：房地产企业；房产税；地皮税；难点
　　财务部、国度税务总局《关于房产税城镇地皮利用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）划定，纳税人因房产、地皮的实物或权利状态产生变革而依法终止房产税、城镇地皮利用税纳税义务。房地产开拓企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇地皮利用税也是纳税人和税务构造争执的核心。一是假如条约约定了交房时间，以交房时间为截至日期：未能履约时，则以实际交付时鉴定终止缴纳：二是假如条约没有约定交房时间，则按房产、地皮的实物或权利状态产生变革的当月末终止纳税。详细鉴定，则应从开拓商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳地皮利用税的时间。三是假如购房人迟迟不交代，也可以通告交房时间为准。在实际计较进程中，税务构造应要求开拓商提供具有当局有关部分核准资质的单元出具的实测修建面积。
　　3.按照《财务部国度税务总局关于具备衡宇成果的地下修建征收房产税的通知》财税（2005）181号文件和《财务部国度税务总局关于房产税城镇地皮利用税有关问题的通知》财税[2009]128号文件的划定，团结上述环境加以说明：
　　按照财务部、国度税务总局《关于房产税城镇地皮利用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）划定，一是对纳税人自建、委托施工及开拓涉及的城镇地皮利用税的纳税义务产生时间.由纳税人从取得地皮利用权条约约定交付地皮时间的次月起缴纳城镇地皮利用税：二是条约未约定交付地皮时间的，由受让方从条约签订的次月起缴纳城镇地皮利用税：三是是否取得《地皮利用证》或是否全额缴款都不能作为鉴定纳税义务产生时间的依据。
　　（2）与整体修建连为一体的地下停车场。
　　（2）假如开拓商在销售小区衡宇时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法令上讲，该停车场的产权应归全体业主所有。
　　连年来，跟着房地产的快速成长，房地财富已成为百姓经济的一个重要支柱财富，房地财富的税收收入占财务收入的比例逐年增长，成为国度税收收入的重要构成部门之一。在房地产企业缴纳的税款中，房产税和地皮税只占很小的比例。尽量如此，由于征纳两边对相关政策的领略有毛病。房土两税缴纳存在一些不类型和不正确的问题。
　　尚有两个问题须留意，1、在开始确定应税地皮面积时，应扣除企业自用的房产占用的地皮面积。2、假如物业用房有对外出租的房产，应公道分别并扣除实际占地面积。以上两条占地面积需另行计较缴纳地皮税。
　　（三）地下车库（停车场）的房土两税是否应缴纳？应如何缴纳？
　　（三）地下停车场应区分差异环境鉴定是否缴纳房土两税
　　（1）停车场在小区衡宇销售时未按公建面积公摊，停车场的产权应归开拓商所有，开拓商有权对业主出售或出租。
　　今朝，有三种环境，1、以签订商品房销售条约的时间为截至日期：2、以商品房销售条约约定的交房日期为截至日期：3、以房产证治理完毕的日期为截至日期。
　　要办理和类型上述问题，需从以下几方面举办阐明和梳理。
　　2.地下停车场的制作形态，有两种景象：
　　即房产原值简直定依据。今朝房地产企业对房产原值简直定较为随意，往往以暂估代价入账，缺乏公道的证据。尚有一种环境，即物业公司利用的办公场合中，存在自用和出租的现象，这时房产税、地皮税的纳税主体、房产原值及占地面积的公道分别等问题成为核心。
　　（二）自用房产的计税依据鉴定
　　（1）房地产企业能治理地下车库产权证，拥有完全产权，应按开拓产物处理惩罚，除非房企将地下车库转做自有资产对外出租，不然不征房产税。假如是独立的地下车库，岂论是出售或出租，凭据应征税款的50%征收地皮利用税。
　　税务构造应要求开拓企业提供自用房产真实公道的修建本钱和建成时间，修建本钱应以建树方和施工方结算的工程金额做为参照，由具有资质的中介机构出具核定结论。
　　（2）地下停车场应作为民众配套设施处理惩罚，产权归全体业主，假如小区业主需要利用该停车位，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业打点公司签订车位利用权转让协议，按照财税[2005]181号的划定，出租的地下修建，凭据出租地上衡宇修建的有关划定计较征收房产税。此时，应比照商场出租柜台的处理惩罚要领按制作本钱征收房产税。同样原理，假如是独立的地下车库，应征收地皮利用税。（节选）
　　（1）单独制作的，独立于整体修建之外的地下停车场。
　　（一）地皮税的纳税义务截至日期
　　（3）地下停车场是操作人防工程制作的，开拓商无权出售。
　　按照《财务部国度税务总局关于安放残疾人就业单元城镇地皮利用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件第三条划定，“对凭据房产原值计税房产，无论管帐上如何核算，房产原值均应包括地价，包罗为取得地皮利用权付出的价款、开拓地皮产生的本钱用度等。”房产原值不只包罗地价，还应包罗开拓本钱及用度。文件最后划定“本通知自发文之日起执行。此前划定与本通知纷歧致的，按本通知执行”。执行《企业管帐制度》（包罗（小企业管帐制度））的企业，地价计入房产原值征收房产税的原则和新文件是一致的，应继承执行。换句话说，执行《企业管帐制度》（包罗（小企业管帐制度））的企业，本来地价如未计入房产原值征收房产税自己就是错误的，应按划定予以调解追征，要留意并不是财税[2010]121号文发布之后才执行。执行新准则企业，地价和房产原值分隔核算，财税[2010]121号文件发布前地价不计入房产原值征收房产税，文件发布后才需按划定将地价计入房产原值征收房产税，也就是和执行《企业管帐制度》（包罗（小企业管帐制度））的企业合用税法获得了统一。这与《财务部国度税务总局关于房产税城镇地皮利用税有关问题的通知》财税（2008）152号文件第一条“关于房产原值如何确定的问题”中的第一项“衡宇原价应按照国度有关管帐制度划定举办核算”的划定并不抵牾。