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　　 从需求角度，主要探讨利用需求方，也就是对相关办公企业而言，办公空间所必需切合的整体特征。在当前的情况下，即要满意创新创业企业有别于其他成熟企业的要求。
　　 （1）租赁本钱要求低。传统的财富区位一般是本钱驱动的，即受产物本钱如交通运输、地租、劳动力人为、原质料等因素影响，因而其空间布局也受这些因素影响较大，而办公空间作为一种新兴的、非凡的财富空间，其占用地皮空间小、产物运输指向低。即便如此，作为方才起步的小微企业而言，也不得不思量办公空间的一系列租金和通勤本钱对付企业运营的影响。凡是环境下单个企业的成本投入不高，因此可遭受的租金程度也相当有限。当前写字楼的平均租金逐年上升，小幅回落，这对相关企业来说是一项不小的承担。
　　 2、扩大融资渠道
　　 那么，作为提供办公处事的重要参加者之一，房地产企业在面临这样的厘革排场时，是否可以或许审时度势，以顺应潮水，得到乐成，取决于对各方因素的权衡。
　　 房地产企业面对市场压力和新形式攻击的转型，总的偏向上就是要从开拓商模式转向持有运营，从单一的租售获利转向创业处事和客户资源的深度挖掘。就其行业来说，房地产是除了金融之外，独一能与所有行业产生关联的规模，任何一家企业都不行能离开物业关连而悬空存在。所以，此刻快速升温的房地产与创业团结的模式对付转型期的企业来说不失为一种可选之道。
　　 （3）用户来历。在新型办公空间较早鼓起的西欧国度，有更多的人从事着自由职业，包罗独立条约工、兼职工和姑且工等。按照统计，在美国有5300万人从事自由职业，占总事恋人口的34%。只有在如此高的自由人口比例下，方能催生新兴成长的办公模式。事实证明，在协同办公空间的主要用户中，自由职业占比最大，同时也是最忠诚的用户。由于其数量浩瀚，为空间的收入奠基了不变的基本。然而，我国的现实环境却与之相异，由于第三财富尚不及发家国度的成长水平，与第三财富相关的自由职业者只能在北上广深等一线或二线都市聚积。这对付当局支持下发达鼓起的协同办公市场来说是一种挑战，也注定了我国的连系办公之路将无法照搬海外履历。当前我国的主流客群漫衍于创业企业和成熟企业的雇员之中，而二者的性质又截然不同，如安在保存原有客群的基本上吸引更多人的青睐，这不只是地产企业自身运营本领的问题，更与经济成长阶段、财富布局调解的宏观名堂有关。图2显示了我国与海外主要客群的漫衍与相应的盈利孝敬度。
　　 （1）第三方运营商相助。当原有的办公楼存量较大，传统租赁方法无法有效低落空置率时，为了更好地打开市场，房地产企业可以采纳与第三方运营商相助的方法，配合包袱办公楼本钱，共享租金和增值处事收益。通过尺度的租约条约告竣协议，最洪流平淘汰菜单本钱损失，改变表示不佳资产的财政回报。
　　 有关统计显示，截至到2014年，在全球已有的第三方提倡的办公空间中，只有40%处于盈利状态，72%在两年的运营之后才转亏为盈，这表白尽量新兴市场潜力庞大，但已有模式还存在较大缺陷，转型尚有待恒久的摸索和验证。房地产企业在办公空间的前期筹备、制作等物质形态提供方面，具备先天的优势;在为入驻企业提供配套处事、后续生长方面，履历不敷。因此，要想缩短本钱接纳周期，实现盈利，房地产企业就应与财富上下游的相关好处方相助，专业化分工，补充代价链的欠缺部门，加强成长优势。
　　 1、市场需求条件的改变对办公处事的影响
　　 2015年以来，仅在上海，新兴的协同办公空间就已高出60家。这引起了学界的重视。在鲜有可参考的学术文献中，海表里对此的探讨大都会合于该模式所带来的创新和便利，如Pratt（2002）认为这样的处事是毗连技能、空间和人的综合体，高效的社会空间劳动分工、文化融会满意了今世“产物空间”的要求。投中研究院暗示，这是一种更利便为草根创业者提供生长和处事的开放式生态系统。另一方面，这股来势汹汹的“第三次办公海潮”也激发了对付其负面影响的思考。Moriset（2014）指出这种共享空间的扩张趋势带有当地化的表征，因其是以创新地域和都市情况的政策为基本的，从而不得不思考“共享泡沫”的大概。蔡延青（2015）指出，中国并不能直接照搬海外的连系办公模式，因为当前中国现有的新型办公空间收益很低。
　　 1、与潜在相关好处方相助
　　 [3] Pratt，A.C. Hot jobs in cool places.The material cultures of new media product spaces：The case of South of the Market，San Francisco[J].Information，Communication and Society，2002，5（1）.
　　 二、基于钻石模子的阐明
　　 [1] 温锋华、李立勋、徐学强：20世纪90年月以来我国商务办公空间研究综述[J].热带地理，2008，28（5）.
　　 （2）追求集聚效应。共享配合投入，保持信息和常识的高速活动从而获取集聚效应是都市办公空间布局形成和成长的重要影响因素。创新企业也不破例。这些企业的办公情况对付加强互相间的交换要求较高，而企业特性又注定了意向性的交换占主要职位，常识外溢和理念融通意味着其办公空间需要比一般企业拥有更多的社交和孵化等成果性空间。创意作为企业成长的一个重要动力来历，依靠小我私家气力往往无法形成，更多地需要彼此探讨，得到开导，进而形成完整的构想，最终落地。从必然意义上讲，办公空间是基本性的前提，空间的机关布置是营造适合交换和思维互通的须要条件。
　　 在房地产企业提供的所有处事傍边，与贸易地产相关的办公空间处事对付百姓经济的成长起着至关重要的浸染。办公空间作为企业勾当的载体，是出产性处事勾当赖以存在和成长的根基空间、基本设施。由常识经济成长带来的企业数量局限的扩张，极大敦促了对办公空间的潜在需求。20世纪90年月在第三财富鼓起的配景下，中小企业数量急剧增加。2008年新挂号内资企业123.26万户，到2014年底，新挂号企业365.1万户，比2013年增长45.88%。对比之下，办公空间的实际数量需求却没有呈相应的增长势头。房地产开拓企业办公楼新开工衡宇面积从2008年的2471.95万平方米增加至2013年的6887.24万平方米，但每年的增幅呈下降趋势。办公楼的供给量与实际需求量不匹配。究其原因，除了经济情况的影响，也与企业的性质相关。
　　参考文献
　　 房地产企业迫于自己的资金压力，要提高收益、低落风险，必需提高融资效率。在传统的融资规模，可以与参与银行系统的小微企业贷款相助，当局部分津贴扶持;在新兴的投资方法下，引入天使投资等相助同伴，配合扶持种子企业，可能操作物业利用权、产权来置换创业公司的股权，晋升相关企业的代价。充实操作互联网金融以及众筹平台，遍及地接收闲置资金，形成风险共担，盈利共享的模式，化解盈利危机。
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　　 （3）要素依赖度高。传统的企业选址理论认为最优区位是地租和运输本钱之和最低的所在，即租金曲线和运输本钱曲线的交汇点，而上述两条曲线是由企业勾当的性质所抉择的，因此企业勾当的区位选择是企业勾当性质、租金和运输本钱配合浸染的功效。数据表白，专业处事业、IT通信业和房地财富占据了上海甲级写字楼主要需求，低附加值制造业呈现由市中心外迁的趋势。高级写字楼的租户布局的演变凸显了行业向专业化、创新化特性成长。创业企业的办公空间选择，往往也与其具备高条理的导向职能和打算职能有关，这些企业的策划勾当需要与外界形成大量的交互关联，从而形成的开放而非关闭的企业性质要求办公空间的位于成本、劳动力等要素麋集的区域，往往在市中心或科教园区周围。
　　 影响房地产企业成长的因素可以从四个主要方面思量：需求条件、出产要素、扶持财富以及企业布局。除此之外尚有机会和当局两大外部变数将会发生不行估计的影响。可以说，当前的共享空间热反应出办公空间转型的大好契机，企业竞争尚处于近乎公正的起步阶段，而国度方才出台的万众创业，全民创新勉励政策更是引发了各界人士对办公空间的要求。同时，与房地财富相关的金融、修建等行业也在不绝完善之中。毫无疑问，外部因素是一大利好。因此，转型的成败取决于企业内部所拥有的资源以及面对的市场环境。因此，本文主要从需求和供应两方面举办探讨。
　　 [4] 投资中国：众创空间专题研究陈诉[R].2015.
　　 新兴生长的公司越来越多地会合于网络、移动通讯等信息财富和金融处事业。这些企业对付办公空间的要求不只限于基本的办公设施和常识收集、积聚、批改和互换的业务，而更多地注重多成果的组合，适合机动互动、交换以及高效经济的办公系统。在这一趋势下，已有不少办公空间演变为转型过渡形态，即协同办公模式：介于尺度化的传统关闭办公室事情情况和社区化的独立疏散家庭办公（SOHO）模式之间的共享形式，内在包罗为各类人群或企业提供可分享式的打点，主要处事于常识财富中差异规模的人士在差异专业化水平下的分工协作，不只表示为办公室设备的出租，更重要的在于个别集聚下，专业网络反应出的社会接洽。
　　 （5）太过扩张。在全民创业、万众创新的招呼下，海内创业咖啡、孵化器等不绝涌现，停止2015年4月，国度科技部认证的创业孵化器高出了约1600家。到2013年，上海挂号在案的创业苗圃累计59家，孵化器累计101家，专业孵化器70家，在孵企业4087家，新型孵化器组织成长迅速，处事模式日益多元化。短期内各地先后出台相关政策勉励创业空间的成立，当局引导及优惠津贴往往带来企业的逐利行为，一时间种种主体纷纷进入创业扶持市场，会合上市形成市场井喷，最终很有大概因无法“招创引智”沦为普通办公场合。另一方面，越来越多的财富园区和传统孵化器开始涉足众创空间，个体传统孵化器为搏人眼球，促进招商，洗面革心，扰乱了传统孵化器与众创空间之间的干系。另外，某些房地产商也插手“众创空间”的建树中。不能解除会有一些企业和小我私家借众创空间之名，抢占中心城区优质物业资产，激发不良商务模式。
　　 （4）定位风险。办公室处事的同质化是转型进程应制止的问题。按照国际著名办公空间期刊Deskmag统计，在2010年，全球共享办公空间供给面积为82000m2，2014年已到达1603000m2，可见，办公空间的转型已经初具局限。假如房地产企业要占据一席之地，必需要按照自身特色，扩大方针企业群体，开发细分市场，找准成长定位并形成专业化的气势气魄和品牌。团结地址区域位置和资源特点，精确定位处事企业属性及局限，匹配协同办公空间真正的客群。这不只在于针对差异性质的企业应提供差异的处事，还在于应打造有别于其他供给商的差别化处事。对乐成转型企业的仿照可以作为初期的实验，但照搬无法持久，因为在位企业的竞争优势并不必然可以或许复制，一旦失败，就会失去市场。
　　 （2）与当局相助。实际上，处所当局对付创业的支持力度历来不减，这一方面是出于贯彻国度政策的思量，另一方面也必然水平上拉动了处所经济，形成了新的经济增长点，缓解就业压力。然而现实糊口中，单靠当局扶持的高新财富、创业园没有形陈局限，还处在各不相谋的状态，知名度不高，创业者的潜力尚有待掘客。房地产企业可以寻求与当局的相助，在开拓阶段，通过折扣价获取地皮资源或废旧厂房，统筹筹划，为创业企业提供办公空间;在后续一体化的处事阶段，可以邀请相关当局单元长驻，为创业人员解读政策，节省服务流程。操作政策优惠，减轻房地产商的税负同时，还可以或许淘汰创业企业的生意业务本钱，吸引更多潜在客户，让供求方双赢。
　　 四、规避风险的发起
　　 一、引言
　　 [2] 顾朝林、甄峰、张京祥：集聚与扩散——都市空间布局新论[M].南京：东南大学出书社，2000.