【摘要】 近年来存量房交易呈现持续上升的趋势，相关交易税的监管成为征收机关的工作重点。本文从茂名市茂南区存量房交易税收征管的现状入手，分析制约存量房交易税的各种因素，并提出解决问题的建议和对策。
【关键词】 茂名市 存量房 交易税 税收征管
土地资源的有限性必然导致存量房交易呈现持续上升的趋势，交易税收的征管工作越来越引起税务部门的重视。笔者从理性的角度，分析茂名市茂南区交易税征管相关制度完善程度、存在的问题等现状，试图找出解决问题办法，更好得促进存量房交易市场的良好发展。
一、茂名市存量房交易税收征管的现状
房地产包括增量房地产与存量房地产两大类，增量房地产就是新建商品房，存量房即我们通常所说的二手房。一般来说，房地产市场可分为三级：一级市场、二级市场及三级市场。房地产第一级市场，又可被称增量住房市场，是指新建房屋产权的在市场上第一次转让，例如：新建商品房的出售、租赁等，主体是开发房地产的企业，购置者有个人消费需求的，也有从事房屋租赁服务的个人和中介机构。房地产第二级市场就是二手房市场，是现有的房屋通过出租、出售或者置换等多种产权形式变更的市场。第二级市场买卖双方具有不确定性，交易主体几乎涵盖所有企事业单位、机关、个人，价格也是在市场中销售逐渐形成的，是房地产通过市场进行重新的调整和配置。二级市场的交易是小批量的、较分散的，交易的房产也是旧产品，就更加突出了房地产经纪人的媒介作用。第三级市场是指公房使用权交易的市场，拥有公房的使用权的人，可以自由的出租、转让和出售公有住房的使用权，三级市场相对一级、二级较简单。在房地产市场上，存量房市场是房地产市场的主体，在交易过程中涉及的税种类也较多，存在的问题也比较突出，具普遍性和典型性。因此，存量房交易税收征管质量的提升，对地区整体税收工作的发展有举足轻重的作用。
1、茂南区存量房交易税的特征
一般情况下，存量房交易环节的税收征管难度较大，其特点主要有以下方面。
（1）征税群体特殊。存量房交易纳税征税群体90%以上是自然人，而且大多数交易双方是中、低收入阶层，他们的税法知识贫乏，缴纳的存量房交易税是一次性的。受利益的驱动，有些人不惜利用各种社会关系、各种不正当的手段达到少缴税的目的。这就要求税收征管人员不仅要具有丰富的税法知识，还要作广泛的税法宣传。
（2）税源分布零散。存量房交易征税的对象不集中，容易受房地产市场波动的影响。一年中，存量房交易都存在淡季和旺季交易期，而且税基不大，征管难度却很大，税收较不稳定。
（3）涉及税种较多。在存量房交易所征收税种中，可能涉及的税收有：在购买土地时有耕地占用税、契税;在房产开发环节时有营业税、土地使用税、房产税;在交易环节中有营业税、印花税、契税、城镇土地增值税;涉及其他税种有车船使用税、个人所得税、企业所得税等等。
（4）税费计算繁杂。有些税费不是简单的由应缴税所得额×适用税率得出，计算相对复杂，如：土地增值税，在实际征收土地增值税计算中，应税收入比较容易确定，但扣除项目繁杂。在扣除大项目中（土地取得成本、房地产开发成本和房地产开发费用、与转让房地产有关税金和其他扣除项目等）又可分成若干个可扣除的小项目，使土地增值税计征繁琐，且征收阻力较大，征收效果不佳。
（5）征管体系复杂。在存量房交易中所征收的税款，它既不是以单一的税种征税，也不是用单一的方法核算，而是由一套较为复杂的税收体系构成。征收中，不同的税种税收优惠大多不一样，有的项目需要征税，有的项目则可以免税。而且，在税收优惠政策中，免征税条件受各种因素的制约，如：房产面积、受交易形式、取得产权证的年限等等，税收征管人员的工作压力较大，同时也对征管人员的综合素质提出了更高的要求。
（6）综合素质要求高。在征收存量房地产交易税中，涉及到诸多税务专业之外的知识，如：在计算扣除项目时，会涉及到建筑工程专业知识;转移价格的确定时，会用专用计算机软件来确定;可能还会用到财务管理、市场营销等方面的知识，需要征管人员具有较高专业水平的综合能力。
2、茂名市茂南区存量房交易税收收入基本情况
（1）存量房交易数量小。从房地产市场较为成熟的欧美国家情况看，存量房交易量一般是新增商品房交易量的4—5倍;从广东省（广州、深圳等一线城市）情况看，存量房交易量与新增商品房交易量的比例较大，已经超过了新增量房地产交易量;茂名市2012年存量房交易量与总房地产交易量的比例还较小。从房地产市场发展的趋势看，未来存量房交易量占房地产交易市场的份额将不断提高，与之相关的各项税收在房地产税收中的比重将越来越大，其税收征管工作也将越来越重要。
（2）存量房交易税收入不大。茂名市茂南区2011—2012年存量房交易面积分别为431017平方米、273445平方米;存量房交易税税收收入总额分别为6136万元、6157万元，存量房交易税税收收入占地方税收总额的比例约为1—2%。
（3）采用了计算机信息批量评估系统。存量房交易过程中，计税依据比较难确定，一方面，纳税人为了尽量少交税，另一方面，税收征管人员有多种征收方式，一方想少缴税，一方想多征税，这样就会出现征纳双方的矛盾，增加税收执法过程风险。应用房地产信息，利用软件批量评估系统，核定计税价格，不仅比较接近真实交易价格，而且公平、公正、公开，也可以增加税收收入，规范税收执法，降低执法风险等效果。同时，由于运用计算机信息批量评估计税价格，减轻了税收征管人员的工作，也节约了征税成本。
（4）近两年存量房交易税税收收入构成情况。
从表1可以看出，2012年存量房交易税税收收入中，营业税收入为2347万元，占总收入的38.12%;契税收入为1583万元，占总收入的25.71%，两项目收入占总收入的68.83%，是存量房交易税税收收入的主要来源。
从图1可以看出，2011—2012年各类税收收入的变化幅度不大，总收入也趋于平稳。2012年存量房交易面积为比上年减少了157572平方米，税收收入增加了21万元。
需要注意的是茂名地处粤西不发达地区，地方税源不足，投资于地方税收征管方面的资金与发达地区相比，差距很大，对地方税收征管理的制约作用明显。作为存量房交易税来说，存量房交易税的征管，既需要较高技术、较高水平征管人员，又需要相关设备、计算机信息批量评估计税价格软件等多方投入，茂南区地方税务局，在人力、财力方面投入明显不够。
二、影响茂名市茂南区存量房交易税的因素分析
存量房交易环节之所以存在偷、逃税行为，原因是多方面的，有税务征管部门监管不到位、打击惩治不力的因素，也有纳税人缴税意识薄弱，纳税人纳税遵从度不高的因素，除人为因素之外还有以下几方面因素。
1、部门职能相对独立，缺乏沟通与合作
存量房税收征管具有较强特殊性，存量房税收的征收和管理，不仅是地方税务局的工作，还需要国家税务局、地方财政局、土地资源管理局等多个职能部门联合管控，信息共享，共同完成征税工作。但是，茂名市茂南区地方各部门之间，仍存在很大程度的信息壁垒。各部门之间受本部门利益和业务管辖范畴的制约，没有与税收征管部门深度合作的积极性。
2、信息技术滞后，没有形成信息共享
地税机关征税，使用自己独立的税收征管系统;房管交易部门管理房产，使用自己的房产管理系统。虽然两个部门所掌握的信息很多是相同的，现代信息技术的优势在这方面上却没有得到充分体现，没有形成资源共享，无法做到信息对接，更无通过网络连通。这样，势必造成税收征管部门对相关信息采集不及时、不充分。还有的地税机关和房管部门，仍采手工报表以纸质的形式进行传递信息，导致相关涉税信息不能及时得到了解和掌握，信息传递过程中容易出现误差。
3、征管基础条件较差，信息采集不完整
在对存量房税收征管中，没有建立完整的房地产信息登记系统，对部分纳税人所交易的房产，较难界定是否是家庭唯一住房。例如，纳税人出售自用五年以上房产，在申请免征个人所得税时，税收管理部门对是否为“唯一住房”的认定，仍停留在纳税人“保证”的层面上，缺乏硬性的征管条例和措施。对纳税人的隐性住房更加无法掌握。这样，在一定程度上，影响了税收征收管理的力度，从而导致部分税款流失。
4、交易价格不实，造成税收流失
在目前存量房交易中，部分存量房在协议上记载的成交价格，与实际交易价格偏离，价格偏小易造成税收流失，使用软件评估技术之后，有时候人为操作因素，也使评估价格低于市场价格。
5、纳税人的遵从度不高，纳税意识不强
部分纳税人依法积极性不高，存在最好能少缴税或者不缴税的思想。一方面，目前的税收征管方式，发现纳税人偷漏税行为机率很低，即便发现，处罚也不够严厉，纳税人的有很强的侥幸心理。另一方面，税收征管部门宣传力度不够，纳税人的纳税意识不强。
6、房地产中介机构管理混乱，人为操纵纳税
在存量房交易市场中，二手房中介机构是搞活市场的媒介，但实际上，有些中介机构就是纳税人的“顾问”。
7、现行房地产税制构成不合理，存在明显缺陷
就二手房而言，在流转税环节，税种多、税负重，在保有环节，税种少，税负轻。由于流转环节的税费重，势必增加增量房的开发成本，导致整个房地产市场价格上升，提高了消费者购房的门槛，势必造成大量商品房的积压和闲置，制约了房地产生产和再生产过程，而二手房保有环节税负种类过少，成本低，鼓励了存量房的保有，等待二手房价格的上涨来获取利益。
三、完善茂名市存量房交易税收征管的对策
针对上述存在问题，笔者认为要从以几方面积极采取有效策略和措施，加强对存量房地产交易税的征税与管理。
1、大力推行一体化，强化征管，实现信息共享
（1）以网络为依托，通过现代科技提高信息利用率，大力提高征管水平。利用一切可能的积极因素，加快相关部门间的网络建设和软件开发，优化业务操作流程，整合各种信息资源，简化办事环节，进一步提高税收管理水平，努力实现存量房税收征管现代化、智能化、标准化，提高税收征管效率。
（2）提高信息共享质量。把重点放在提高管理人员的业务水平，提高对税务数据分析水平质量上，特别是在数据共享和税务信息分析方面，要充分发挥计算机的管理效能，提高税收征管水平和效率。
2、明确税费项目范畴，严格监管，提高税收征管水平
存量房交易税收征管工作中，涉及方方面面的问题，不仅包括土地出让、土地的转让、房地产的开发、房地产的建设，而且包括存量房地产的计税依据、优惠政策等等因素。做好相关的基础工作，对提高存量房交易税收征管工作有很大帮助。
（1）土地出让与使用中简化税费种类，合并收取。国家拥有土地所有权，按规定收取土地出让金;国家又有对土地征收税权利，又按规定征收土地使用税、有耕地占用税和城镇土地使用税。所有收入统一管理，全部上缴国家财政。笔者认为：为了简化税制，可以将土地出让金、耕地占用税和城镇土地使用税合并成征收。这样可以简化房地产交易税的征管工作，减少政府官员在土地买卖上的腐败行为，可以清理乱收费情况。
（2）彻底清理、规范收费项目。针对现行我国房地产行业收费项目较多的实际情况，应加以清理规范，要根据实际情况进行区别对待。没有法律根据的收费项目应予以坚决取消;有法律依据，确实需要保留的收费项目，要合并到税收项目中，由税务部门统一收取。
（3）加强对各项收费款项的监管。征管机关对各项收费要严格按照相关预算管理规定处理，首先，按照财政资金管理的规定，将所有收入全部纳入财政预算管理，各级政府不得随意使用预算资金，也不得得先清算，后上缴。其次，严格按照有关规定，实行“收支两条线”，将所有收费收入全部上缴财政，待财政再下拨给使用单位后方要使用。支出时也要严格按照相应的预算管理制度安排支出。第三，严格执法，防止存量房交易过程中造成国有资产流失和腐败孳生。最后，发动人民群众和社会舆论的监督作用，有效监督存量房交易过程中各项收费。
3、规范房产计税基础，建立数据库，提高信息管理水平
在评估标准房价时选用市场比较法。当前，存量住宅基础房产交易较频繁，有充足的市场交易案例，具备选用市场比较法的有利条件。应用评估系统来测算交易房产的评估价格，一般来说，根据目前市场相同或者像类似的价格进行对比，通过课税房产，与对应标准房价格的比较，再应用修正体系确定相应的修正系数，对标准房价进行某些修正，来测算课税房产的市场价格。首先，控制区域的划分一般以各因素和条件基本一致的一个小区为一个划分单位，因而，在设立评估平台修正体系中就不再考虑区域因素的影响。其次，影响房地产价格的因素，一般有以下十种：建筑物的结构;楼层总高度;建成完工的年代;所在的楼层;房屋的使用面积;内部装修的状况;建筑物的朝向;室内采光情况;楼与楼间的距离;供气的状况。最后，测试评估平台的可操作性，可以先综合选定建成年代、楼层高度、房屋面积、采光朝向四个因素形成影响因素体系，再收集试点小区的调查数据进行分析，再把同区域、同类型的房屋交易样点资料进行详细的对比，测算出四个房屋价格影响因素的修正幅度，形成因素修正体系。
（1）从多角度、多方面了解存量房的价格信息。税务人员应该对自己辖区内各地段、各时期房地产的交易价格做到“心中有数”，充分利用各种途径了解房产市场的价格的变化情况，准确分析把握各种因素可能给房产交易价格带来的不同影响。
（2）通过各专业咨询机构、房地产评估价机构和相关管理部门，利用多渠道收集不同地段的、不同结构的、不同性质的房地产交易基本参考价格，制定各个种类、各个地段房地产交易基本计税价格，并建立详细的数据库管理。
（3）利用相关模型或者指标对存量房价格进行调整，结合房屋所在区域、楼层、朝向、使用年限等因素，设计价格修正系数表，以此为依据计算出每套房屋的最低计税价格，再与交易价格比较，选择价格高者为计税依据。
4、减少交易中涉税种类，调整税负，提高税收征管效率
由于存量房交易征收税种较多，税收体系组成复杂，纳税人有可能涉及的税收有11种之多。其中有的税种征税金额小，有的税种部分重复征税，为了提高存量房交易征税效率，笔者建议如下。
（1）取消印花税。目前税收征管中契税与印花税存在部分重复缴纳现象，纳契税是法律有明确规定在取得房产证时必需缴纳的，其作用主要是确认房产转移书据的法律效力，近年来税收收入规模增长较大，而且在我国存在的历史较长，人民的认可度也较高;印花税是人们在日常生活中使用契约、借贷凭证之类的单据，因缴纳印花税后成为合法凭证，收入规模相对较小，调节作用有限，因此建议保留契税，取消印花税。
（2）取消土地增值税。理论上随着房地产市场的不断发展和完善，行业、企业间的竞争日趋激烈，其行业利润率会趋于平均，土地增值税就失去了存在的意义。在实际征收工作中，土地增值税计征较繁琐、征税难度很大，效果也理想。建议将土地增值税取消，计入所得征收所得税。同时为了抑制投机，将房产增值部分实现随持有房产年限的增加而税率递减的所得税政策。
（3）适当增加存量房地产持有环节税负。除居民的一般基本住房免税或享有低税率外，超过基本住房标准的投资性房地产，可实行较高的持有税税率，使投资者的税收成本增加，达到抑制房地产价格过度膨胀的目的。
5、利用纳什均衡博弈理论，治理逃税，加强税务的稽查力度
根据博弈理论，税务机关与纳税人之间的税收博弈是一个纳什均衡。税务机关一般是靠纳税人凭诚信自觉纳税，为了防止纳税人逃税，税务机关只在较小的范围对小部分的纳税人进行稽查。这样，纳税人就会在逃税与税务机关的稽查之间进行博弈。因此，对税务机关而言，治理逃税的最有效的措施就是加大对逃税行为的惩罚和提高稽查力度。存量房交易税收的征管由于种种原因，征收过程复杂、所涉税种多，容易出现偷税、漏税情况。充分利用纳什均衡博弈理论，加强税务的稽查力度，当逃税预期收益小于零时，就不会有偷税、漏税行为的发生。
6、建立风险管理机制，完善制度，提高风险管理水平
税务机关要将管理重心适当前移，重视宣传，积极引导，充分利用纳税人的遵从意愿，按照单位内部控制管理要求，建立风险管理机构、设立风险管理岗位，加强风险识别和评估，制定应对风险的策略和完善的内部控制制度，正确引导纳税人自我纠正，防范税务违法行为的发生，避免存量房交易纳税人声誉受到损害，将税务风险防范于未然，提高税法执行的透明度。
7、利用纳税人权利意识，监督管理，提高税收征管质量
存量房交易税收征管工作，关系到广大纳税人的利益。存量房交易纳税人大部分为自然人，对税法的了解相对较少。税收机关要保护纳税人合法权益，并且利用纳税人监督税收作用，提高税收征管质量。
首先，要普及基本的涉税知识及相关法律常识，使纳税人在处理基本的涉税事项时能够依法正确进行;其次，要进一步的完善我国的税务代理制度，税务代理机关的存在不但降低了征税成本，而且起着双重监管的作用，作为税收征纳主体的第三方，为纳税人提供服务的同时也对征税机关起到了监督作用;最后，成立纳税人协会，为纳税人提供一个用来相互交流的平台，纳税人协会与纳税人个体相比，显然具有更强维权能力，也为我国的税收法治建设奠定了坚实的群众基础。
因此，存量房交易纳税人权利保障的实现不但要纳税人个人的努力，更需要全社会的力量，维权能力提高了，才能保障实现纳税人权利，才能有效监督存量房交易税收征管工作，从而提高存量房交易税收管理水平。
8、提高服务质量，优化服务，提升纳税人主动纳税意识
存量房交易纳税人大多数为自然人，对税法知识了解的相对较少，这就对税收征管和纳税服务工作提出了较高的要求。做为税收征管人员，不仅要求有较高的业务水平，还要根据“服务质量差距分析模型”分析引起纳税人不满意的原因，查找认知差距、标准差距、执行差距、宣传差距，从多方面提高服务质量，优化纳税服务。在实际征税过程中尽量缩小这四方面的差距，实现“基于纳税人满意”的目标，提高纳税人主动纳税意识，达到提高存量房交易税收征管质量的目的。
总之，做好存量房交易税收征管前期的准备工作，可以大大减少税收征收的工作量，减少征纳双方的矛盾，有效提升存量房交易地方税收征管水平。
（注：本文系茂名市地方税收研究会项目“茂名市存量房交易税收征管问题研究——以茂南区存量房交易税收征管为例”阶段性研究成果，项目编号：SSYJ2013092。）
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